2017年房地产估价师理论与方法——收益法

　　收益法

　　某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

　　计算未来3年的净利益

　　未来第一年的净收益=(360-36)×(1-20%))×(1-25%)×3000=58.32(万元)

　　未来第二年的净收益=(400-36)×(1-20%))×(1-25%)×3000=65.52(万元)

　　未来第三年的净收益=(330-36)×(1-20%))×(1-25%)×3000=52.92(万元)

　　二、用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益

　　A/9%[1-1/(1+9%)3]=58.32/[1+(1+9%)]+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3

　　A=59.07(万元)

　　58.32/[1+(1+9%)]+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3+59.07/9%[1-1/(1+9%)42]=642.75(万元)

　　某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每1㎡出租面积每月可得净租金60元;2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每1㎡营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每1㎡出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用;5—10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11—24层为商品住宅，其中11层以每1㎡建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1㎡建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1㎡建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。

　　1.总建筑面积=6×4000=24000(m2)

　　各层建筑面积=24000/24=1000(㎡/层)