2017年房地产估价师理论与方法——成本法

　　成本法

　　某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1-2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300原/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。

　　其他的相关资料如下;

　　①门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置 价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

　　②该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

　　③由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

　　④该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

　　⑤假设除空调以外，残值吕均为零。

　　试求该写字楼于2005年10月1日的这就总额和现值。

　　(1)计算房地的重新构建价格=755.26+1170=1925.26(万元)

　　土地的重新购置价格=4000×2000×[1-1/(1+8%)30]/ [1-1/(1+8%)40]=755.26(万元)

　　建筑物的重新购建价格=1300×9000=1170(万元)

　　(2)计算折旧=427.63+47.05+65.99=540.67(万元)

　　①物质折旧=3+66+150+208.63=427.63(万元)

　　(a)门窗等费用=3(万元)(b)装修折旧=82.5×4/5=66(万元) (c)设备折旧=250×9/15=150

　　长寿命项目的折旧=(1170-3-82.5-250) ×10/40=208.63(万元)

　　②功能折旧=38+9.05=47.05(万元)

　　功能落后=130-80+10-30+8=38(万元)

　　功能过剩=800×12/10%[1-1/(1+10%)30]=9.05(万元)

　　③经济折旧=7/10%[1-1/(1+10%)30]=65.99(万元)

　　(3)写字楼现值=1925.26-540.67=1384.59(万元)

　　估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。

　　搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：

　　从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。