房地产估价师理论与方法练习题及答案二

1.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（    ）

A.易受限制；B.独一无二；C.相互影响；D.不可移动。

答案：C。

2.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（   ）

A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元

B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路

C.该房地产距公交车站约500米，平均每隔6分钟有一辆公交车经过

D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个。

答案：B。

3、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（   ）

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率

答案：C

4、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（   ）万元。

A.39.36；B.45.00；C.131.22；D.170.58

答案：A，=(65-50)/7%*(1-1/(1+7%)3))

5.某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2，建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（   ）万元。

A.2340；B.3780；C.4140；D.5220.

答案：C，解析：房地产总价=（4800/3+3000）×3000×3=4140万元。

6.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（  ）

A.控制土地供应量； B.增加城镇居民可支配收入；C.增加房地产保有环节税收；D.提高城市化水平。

答案：C，解析：增加房地产保有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。

7.实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是（  ）

A.建筑规模；B.建筑物年龄；C.维修养护情况；D.工程质量。

答案：A，解析：考查房地产自身因素。建筑物完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。

8.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（   ）

A.一般假设；B.背离事实假设；C.不相一致假设；D.依据不足假设。

答案：B。解析：本题考查估价假设。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。

9.某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2，该房地产的市场价值为（   ）万元。

答案：C，解析：本题考查市场价值的计算，（15000-4000）×2500/10000-100+45=2695万元，式中除以10000，是将元换算为万元。

10.下列房地产估价活动中，估价时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（  ）

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估；

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估；

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估；

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估。

答案：C。解析：对各种房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。