房地产估价师理论与方法练习题及答案

1．某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ A ）元/㎡。

A．98；B．102；C．108；D．116

答案：A ，“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/㎡）。

2．某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（ B ）万元。

A．370；B．385；C．420；D．550

答案：B ，抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款=600－50=550（万元）

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550×0.7=385（万元）。

3．某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/㎡。该宗土地的总价为（ D ）万元。

   A．96；B．192；C．240；D．480

答案：D ，建筑面积为：2000万元/5000元/㎡=4000㎡，楼面地价=土地总价/总建筑面积，土地总价=楼面地价×总建筑面积=1200元/㎡×4000㎡＝480（万元）。

4.下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ D ）。

A．现在按9.5折一次性支付；                    B．一年后一次性支付

C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付；D．现在首付50%，余款在未来10年分年等额支付

答案：D ，设现在购买价格为V，则A项为0.95V，B项为= 1/(1+6%)=0.94V，C项为= =0.3+(0.7/3)/(1+6%)+(0.7/3)/((1+6%)^2)+(0.7/3)/((1+6%)^3)=0.92V，D项为0.5+(0.5/10)/(1+6%)+(0.5/10)/((1+6%)^2)+(0.5/3)/((1+6%)^3)+ …+(0.5/3)/((1+6%)^10)=0.87V，应选D。

5.某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/㎡，出租的年总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。假设折现率为l0%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是（ B ）元/㎡。        A．4395；B．4486；C．4636；D．4850

答案：B ，期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿＝5000－（500－100）/10%［1－1/（1＋10%）］－5000×3%＝4486.36（元/㎡）。

6.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ B ）。

A．户型；B．楼层；C．层高；D．装修

答案：B，对于一栋楼中的某套住宅而言，楼层属于房地产区位因素。

7.拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ D ）。

 A．抵押人无权优先受偿; B．抵押人有权对全部房地产优先受偿

 C．抵押权人有权优先受偿; D．抵押权人无权优先受偿

8.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ B ）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法；B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

9．某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（ C ）。

A．估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去;

B．估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在;

C．估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在; 

D．估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

10．以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ C ）。

A．签订估价委托合同之日; B．发放抵押贷款之日；

C．完成估价对象实地查看之日; D．未来处置抵押房地产之日