2017年房地产估价师理论与方法计算题汇总（三）

　　某在建工程开工于2006年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2 300元。至2007年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。

　　设该在建工程的正常购买总价为V：

　　续建完成后的总价值=a/Y[1-1/(1+Y)n]×1/(1+rd)t

　　需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故

　　续建完成后的总价值计算如下：

　　A=60×12×12400×70%×85%×(1-25%)=398.41(万元)

　　续建完成后的总价值=398.41/9%[1—1-1/(1+9%)-(50-3-0.5)]×1/(1+13%)2=3403.78(万元)

　　续建总费用=2 300×12 400×60%/(1+13%)0.75 =1561.32(万元)

　　销售费用总额 =3403.78×3%/(1+13%)1.25=111.92(万元)

　　因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即 0.25年时投入，建成尚需1.5年，此时距估价时点有1.5-0.25=1.25年的时间，因此折现时间为1.25。

　　销售税费总额=3403.78×6%=204.23(万元)

　　购买该在建工程的税费总额=VX 3%=0.03V(万元)

　　V=3 403.80—1 561.32—111.92—204.23—0.03V

　　V=1481.85(万元)

　　在建工程总价=1481.85 (万元)

　　在建工程单价=1481.85÷1.24=1195.04(元/㎡)

　　采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：

　　可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格

　　采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：

　　比准价格=可比实例×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数