房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》重点题目（2）

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》重点题目

　　选择题

　　1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其(　)。

　　A.效用

　　B.花费的成本

　　C.市场价值

　　D.投资价值

　　2、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是(　)。【2011年真题】

　　A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

　　B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

　　C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径，

　　D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

　　3、某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为(　)万元。【2011年真题】

　　A.17087.20

　　B.18699.20

　　C.19666.40

　　D.20666.67

　　4、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知 B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为(　)万元，最高为(　)万元。

　　A.30，60

　　B.30，80

　　C.60，100

　　D.80，100

　　5、某宗熟地的原生地取得费为540元/┫，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/┫和60元/┫，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为(　)元/┫。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　6、通常房地产开发投资利润率的计算基数为(　)。

　　A.土地取得成本+开发成本

　　B.土地取得成本+开发成本+管理费用

　　C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

　　D.开发完成后的房地产价值

　　7、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为(　)。

　　A.9.8%

　　B.11.1%

　　C.11.9%

　　D.12.5%

　　8、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/┫，正常开发成本为1500元/┫，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/┫，销售税费为300元/┫，直接成本利润率为6%，则开发后地价为(　)元/┫。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.3000

　　D.3300

　　9、某房地产的土地面积为500┫，土地价格为2000元/┫;建筑面积为1000┫，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/┫。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/┫，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/┫。

　　A.200

　　B.300

　　C.700

　　D.1000

　　10、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是(　)。【2011年真题】

　　A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

　　B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

　　C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

　　D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

　　答案

　　1、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

　　2、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：体现客观成本的要求。

　　3、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

　　X=20666.67

　　4、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元

　　5、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/┫。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。

　　7、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。

　　8、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/┫)。