2017年房地产估价师《理论与方法》模拟题及答案解析

　　一、单选题

　　1关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

　　A房地产估价难免会有误差

　　B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

　　C不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　D可通过严格履行估价程序来减小估价误差

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地估价的特点。判断一个评估价值的误差大小准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。参见教材P9。

　　2关于房地产估价结果的说法，错误的是()。

　　A估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

　　B注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见

　　C估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

　　D估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是估价结果，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。

　　3估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()

　　A估价对象适宜采用多种方法估价

　　B各种估价方法都有—定的局限性

　　C各种估价方法之间具有理论统—性

　　D难以通过分析排除不适用的估价方法

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产估价的特点。要求在估价中尽量采用多种估价方进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限，参见教材P10。

　　4下列引起某商业房地产价格上涨的因素中.不属于该商业房地产价格自然增值的是()

　　A该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

　　B该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

　　C该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

　　D该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是保值增值。外部经济需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。

　　5下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是( )

　　A估价对象距离机场35公里

　　B估价对象东面临街，所临街道为城市主干道

　　c估价对象建筑物坐北朝南

　　D估价对象附近有三条公交线路经过

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位与、相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层，参见教材P78。

　　6下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是( )。

　　A消费者的收入水平增加

　　B该种房地产的价格水平下降

　　C该种房地产的开发成本上升

　　D消费者预期该种房地产价格上涨

　　【答案】C

　　7购买—套建筑面积为120m2，单价为8000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是()。

　　A于成交日期—年后一次性支付所有款项

　　B于成交日期一次性付清，结予5%的优悬

　　c于成交日期支付50万元.余款在第一年年末支付

　　D首付50%，余款以期限10年利率7%，按月等额本息还款的抵押贷款支付

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是名义价格和实际价格，选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。P113.

　　8距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是()。

　　A空间直缝距离

　　B交通线路距离

　　C交通时间距离

　　D经济距离

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产区位因素。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统—用货币来衡量，以反映距离，参见敬材P132.

　　9下列影响—套住房价格的因素中，不属于实物因素的是().

　　A朝向

　　B保温

　　C隔音

　　D户型

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产实物因素。朝向是区位因素。P125。

　　10关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是( )

　　A只有合法的房地产才能成为估价对象

　　B估价对象状况必须是实际状况

　　C以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象

　　D估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

　　【答案】D

　　【解忻】本题考查的是合法原则，合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。

　　11评估用于产权调换房屋为期房的价值时.价值时点和估价对象的状况匹配正确的是()。

　　A价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

　　B价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

　　C价值时点为未来，估价对复状况为现在状况

　　D价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

　　【答案】B

　　【解忻】本题考查的是价值时点原则，在评估用于产权调按房屋的价值时，应特别注意两点：

　　(1)价值时点应与评估被征收房屋价厦的价值时点一致。(2)估价对象状况，如期房的区位

　　用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。P162。

　　18关于建筑物经济寿命说法，正确的是()

    　A经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定

　　B正常情况下经济寿命长于自然寿命

　　C经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关

　　D建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同.一般是在筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的 P235。

　　19房地产的有租约限制价值等于().

　　A无租约现值价值减承租人权益价值

　　B出租人权益价值加承租人权益价值

　　C无租约现值价值减出租人权益价值

　　D出租人权益价值减承租人权益价值

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是出租人权益价值。出租人投益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人收益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。参见教材P106。

　　20运用市场提取法求取的报酬率可能与估价价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是()。

　　A能够获得的交易实例数量较多

　　B所取得的报酬率是利用过去的数量求取的

　　c利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差

　　D可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见欺材P250。

　　21某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值,200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%.，该房地产的价值为()万元。

　　A 489.99

　　B 495. 53

　　C 695. 53

　　D 800. 00

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是剩余技术。建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200×12%= 24，那么土地的年收益额=60-24 =36.土地的价值=36×(P/A，6%，30)=38×1/6%×[1-1/( 1+6%) 30] =495.53。合计，房地产价值= 200+495.53= 695 53万元，参见教材P257。

　　24通过房租求取房地产净收益，不应扣除()。

　　A空置损失

　　B房产税

　　C房屋折日费

　　D房屋保险费

　　【管塞】C

　　【解忻】本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，

　　包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。

　　26下列引起房地产贬值的因素中.属于功能折旧的是()。

　　A写字楼层高偏低

　　B厂房受酸雨腐蚀

　　C住宅库存量过大

　　D在建工程基础不均匀沉降

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是建筑物折日的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。 P296.

　　29关于假设开发估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是()。

　　A开发经营期可分为建设期和经营期

　　B建设期的起点与开始经营期的起点相同

　　c经营期可具体分为销售期和运营期

　　O建设期和经营期不会重叠

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是后续开发经营期。在销售(含预售)的情形下，建设期和经营期有重叠。P330。

　　30当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是()

　　A平均增减量法

　　B平均发展速度法

　　c移动平均法

　　D指数修匀法

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。P349。

　　33在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响.这一估价假设属于()

　　A未定事项假设 B背离事实假设

　　C不相一致假设 D依据不足假设

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是估价报告的组成，背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不—致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。P413.

　　34关于价值时点的说法，错误的是( )。

　　A价值时点可以是过去、现在或将来

　　B 价值时点是由估价目的决定的

　　C价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

　　D价值时点与实地查勘日期可以不一致

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不—定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162表5-1。

　　35关于估价师声明的说法，正确的是( )。

　　A估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明

　　B估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证

　　C未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名

　　D估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是估价报告的组成。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德，专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺保证。参见教材P412.