2016年房地产估价师考试理论方法实战测试题七

　　一.单选题：

　　1.在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )

　　A. 等于报酬率

　　B. 大于报酬率

　　C. 小于报酬率

　　D. 无法知道

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。

　　2.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%

　　A. 6

　　B. 6.9

　　C. 8.8

　　D. 9

　　标准答案：b

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：

　　3.某宗房地产的土地价值占总价值的30%，建筑物价值占总价值的70%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本率为8%，则综合资本化率为( )%

　　A. 7.4

　　B. 7.0

　　C. 6

　　D. 8

　　标准答案：a

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：

　　4.综合资本化率是求取( )时应采用的资本化率

　　A. 土地价值

　　B. 建筑物价值

　　C. 房地价值

　　D. 建筑物与设备价值

　　标准答案：c

　　考生答案：

　　本题分数：8.33

　　本题得分：0

　　解析：求取土地价值与建筑物价值分别用土地资本化率和建筑物资本化率。设备价值不能用任何资本化率求取。

　　二.多选题：

　　1.收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。

　　A.房地剩余技术

　　B.市场剩余技术

　　C.土地剩余技术

　　D.建筑物剩余技术

　　标准答案：C, D

　　考生答案：

　　本题分数：16.66

　　本题得分：0

　　解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择AB。

　　2.投资组合技术主要有( )的组合两种。

　　A.抵押贷款与自有资金的组合

　　B.土地与建筑物的组合

　　C.市场与房地产的组合

　　D.房地产的抵押与房地产的成交的组合

　　标准答案：A, B

　　考生答案：

　　本题分数：16.66

　　本题得分：0

　　解析：抵押贷款与自有资金的组合和土地与建筑物的组合是收益法的两个组合技术。

　　3.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，具体的有( )。

　　A.毛租金乘数

　　B.潜在毛收入乘数

　　C.有效毛收入

　　D.净收益乘数

　　标准答案：A, B, C, D

　　考生答案：

　　本题分数：16.66

　　本题得分：0

　　解析：相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

　　4.毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是( )。

　　A.力便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

　　B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较 客观的数值

　　C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

　　D.忽略了房地产租金以外的收入

　　标准答案：A, B, C

　　考生答案：

　　本题分数：16.66

　　本题得分：0

　　解析：D为毛租金乘数法的缺点。