2016年房地产估价师考试《理论与方法》全真模拟试题及答案（一）

　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

　　1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有(　)的特性。

　　A.独一无二和供给有限

　　B.独一无二和价值最大

　　C.流动性差和价值最大

　　D.不可移动和用途多样

　　2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。

　　A.使用估价对象房地产的实际成交价格

　　B.使用政府公布的房地产交易指导价格

　　C.使用近一年内房地产的平均成交价格

　　D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

　　3.某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　4.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。

　　A.-1.33

　　B.-0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清;丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为(　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　6.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价(　 )元/m2。

　　A. 1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　7.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在(　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　A.委托人

　　B.估价报告预期使用者

　　C.管理部门

　　D.中立

　　8.回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。

　　A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

　　9.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　10.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2.现市场上类似住宅的年租金为600元/m2.若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58