2019房地产估价师考试理论方法第五章考点：建立比较基础

建立比较基础

　　选取了可比实例后，对可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使之口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。

　　建立比较基础：

　　①统一财产范围;

　　②统一付款方式;

　　③统一融资条件(首付款比例、利率、贷款期限等);

　　④统一税费负担;

　　⑤统一计价单位。

　　一、统一财产范围

　　可比实例与估价对象的财产范围进行对比，然后消除因财产范围不相同造成的价格差异。

　　财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好坏”或“优劣”、“新旧”的差别。因此，统一财产范围是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

　　财产范围不同主要有以下几种情况：

　　①含有房地产以外的资产。

　　②带有债权债务的房地产。

　　③带有其他权益或负担的房地产(如入学指标、户口指标、设立了地役权等)。

　　④房地产的实物范围不同(有无停车位，有无装修等)。

　　对含有房地产以外的资产，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价值(剥离法)

　　如果是估价对象含有房地产以外的资产，则一般是在比较法最后步骤求出了不含房地产以外的资产的房地产价值后，再加上房地产以外的资产的价值，就可得到估价对象的价值。(还原法)

　　对带有债权债务和其他权益或负担的房地产，统一财产范围一般是统一到不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围，价格换算处理公式：

　　不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格

　　=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值 (剥离法)

　　如果是估价对象带有债权债务和其他权益或负担，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务和其他权益或负担的房地产价值后，再加上债权和其他权益价值减去债务和其他负担价值，就可得到估价对象的价值。(还原法)v

　　对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围，扣除可比实例多出的实物范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。

　　二、统一付款方式

　　房地产交易金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付。为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。

　　统一付款方式，将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。

　　【例5-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付;假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。

　　【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：

　　30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(万元)

　　如果已知的不是月利率：

　　①年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5;

　　②半年利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r);

　　③季度利率r，则算式中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2。

　　三、统一融资条件

　　统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。

　　融资条件：首付款比例、贷款利率、贷款期限等。

　　四、统一税费负担

　　在房地产交易中需要缴纳税费，其中卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金;买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。

　　交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。(该是谁的，就是谁的)

　　评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。

　　实际的房地产交易，存在税费转嫁。即本应由卖方缴纳的税费，由买方缴纳;本应由买方缴纳的税费，由卖方缴纳。

　　例如，增值税、土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳;契税、补缴出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳;印花税等本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有代收代办收费。这些代收代办收费也可能存在类似的转嫁问题。

　　统一税费负担，是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定(没有规定的，按照当地习惯)，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。

　　调整的公式为：

　　正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额

　　正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额

　　买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

　　如果卖方、买方应缴纳的税费是正常负担下的价格的一定比率，即：

　　应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由买方缴纳的税费比率

　　则：

　　正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比例)

　　正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比例)

　　记忆窍门：卖减，买加(有个非洲国家-牙买加)

　　记忆窍门：(不建议机械记忆公式)　转嫁给谁，就站在谁的立场上进行分析

　　(1)转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格

　　(2)转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格

　　【例5-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。

　　【解】卖方实得金额计算如下：

　　卖方实得金额=正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元/m2)

　　因为纳税，所以卖方实际得到的金额(税后额)小于正常成交价格。

　　买方实付金额计算如下：

　　买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625(元/m2)

　　因为要纳税，买方实际支付的价格会大于正常成交金额，除了付价格，还要付税。

　　【例5-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。

　　【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：

　　正常负担下的价格

　　=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　=2325/(1-7%)=2500(元/m2)

　　方法二：

　　转嫁给买方，站在买方角度分析：

　　买方实际付出金额+买方为卖方支付的税费=正常负担下的价格

　　2325+X×7%=X

　　【例5-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产在交易税费正常负担下的价格。

　　【解】该宗房地产在交易税费正常负担下的价格求取如下：

　　正常负担下的价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比例)=2625/(1+5%)=2500(元/m2)

　　卖方实际得到金额-卖方为买方支付的税费=正常负担下的价格

　　2625-X×5%=X

　　五、统一计价单位

　　统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。

　　(一)统一价格表示单位

　　在统一为单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格;土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

　　其他的比较单位。仓库——单位体积，停车场——车位，旅馆——客房或床位，影剧院——座位，医院——床位，保龄球馆——球道。

　　有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。这样对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。

　　例如，估价对象是一套门窗有损坏的住宅，选取的可比实例的某套住宅的门窗是完好的，成交总价为90万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为2万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价90万元，调整为门窗是损坏的总价88万元(90-2=88)，然后再将此总价88万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。

　　(二)统一币种和货币单位

　　将某一币种价格换算为另一币种价格，应采用该价格对应日期的汇率，一般采用成交日期的汇率。

　　如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。

　　汇率的取值，一般采用国务院金融主管部门(国家外汇管理部门)公布的市场汇率中间价。

　　在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

　　(三)统一面积或体积内涵及计量单位

　　面积内涵——建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价

　　换算关系：

　　套内建筑面积×套内建筑面积单价

　　=建筑面积×建筑面积单价

　　=使用面积×使用面积单价

　　=总价

　　面积计量单位：平方米(公顷、亩)，平方英尺，坪

　　1公顷=10 000平方米=15亩

　　1亩=666.67平方米

　　1平方英尺=0.09290304平方米

　　1坪=3.30579平方米(无需记忆)

　　【例5-5】收集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例的建筑面积为200m2，成交总价为800万元人民币，分3期付款，首付款为160万元人民币，第二期于半年后付320万元人民币，余款320万元人民币于1年后支付;乙交易实例的使用面积为2100平方英尺，成交总价为125万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。

　　【解】对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：

　　(1)统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，

　　则：

　　乙总价=125.00(万美元)

　　(2)统一计价单位。

　　①统一价格表示单位。统一为单价：

　　甲单价=7642200/200=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=1250000/2100=595.24(美元/平方英尺使用面积)

　　②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.8395元人民币，则：

　　甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=595.24×6.8395

　　=4071.14(元人民币/平方英尺使用面积)

　　③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为：1平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积，则：

　　甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=4071.14×0.75

　　=3053.35(元人民币/平方英尺建筑面积)

　　④统一面积计量单位。如果以平方米为基准，因1平方英尺=0.09290304平方米，则：

　　甲单价=38211.00(元人民币/平方米建筑面积)

　　乙单价=3053.35÷0.09290304

　　=32866.00(元人民币/平方米建筑面积)

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