2019年房地产估价师理论与方法辅导资料第三章第四节

　　第四节　房地产价格的影响因素

　　一、房地产价格影响因素概述

　　(一)对房地产价格影响因素的基本认识

　　影响因素众多，难以准确量化：

　　(1)不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动方向不尽相同。

　　(2)不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动程度不尽相同。影响变动幅度大的，主要因素。影响变动幅度小的，次要因素。

　　(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系不尽相同。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，如图3-7(a)所示。有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图3-7(b)所示。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图3-7(c)所示。

　　如道路对住宅区价格的影响，好的影响改善交通，提高价格;噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，降低价格。(影响的双重性)

　　最终影响，取决于受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。其中，紧临道路的住宅比里面的住宅受到的负面影响大，除非有了该道路之后适宜并允许改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如全封闭的高速公路或高架路，则对该居住区的住宅价格只有负面影响，没有正面作用。

　　(4)影响有的与时间无关，有的与时间有关。(时滞)

　　(5)影响方向和影响程度非一成不变。

　　(6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同。

　　(7)同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。

　　(8)有的影响因素可以量化，有的难以量化。

　　估价需要定性分析与定量分析相结合，综合分析房地产价格影响因素，测算结果往往还需要做适当调整才能作为最终的估价结果;定性分析、定量分析，相辅相成。

　　【例题】在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。注意题干中“可能”的字样。参见教材P121。

　　(二)房地产价格影响因素的分类(两种分类体系)

　　第一种

　　■一般因素，对广大范围(近乎所有的)的房地产价格都有影响，如宏观经济发展状况、货币政策、利率、汇率等。

　　■区域因素，只影响估价对象周围一定区域范围内的房地产价格，如城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。

　　■个别因素，仅对特定房地产的价格有影响。主要是自身因素，如区位、用途、规模等。

　　第二种

　　■房地产自身因素：房地产实物因素、房地产权益因素、房地产区位因素。

　　■外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素。

　　二、房地产自身因素

　　(一)房地产实物因素(与第二章的描述一致)

　　●土地实物因素

　　1.土地面积

　　面积过小而不利于利用的土地，单价较低。但面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值。

　　面积过大，单价也可能较低。因为总价高减少潜在购买者数量。面积过大的土地可利用土地面积可能较少，因为需要配套提供基础设施和公共服务设施建设。

　　土地面积大小的合适度因不同地区、不同消费习惯而有所不同。(适度规模，用规模经济解释)

　　如，某地区房地产市场普遍接受高层楼房，则该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，较大面积土地的单价高。相反，如果该地区的房地产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低。

　　2.土地形状

　　土地形状是否规则，也有一定的影响。

　　形状不规则的土地价格一般低。为改善形状不规则土地的利用，往往采取土地调整或重划措施。

　　【例题】土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了(　)对土地价值的影响。

　　A.土地区位

　　B.土地形状

　　C.土地面积

　　D.地势起伏

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。参见教材P123。

　　3.地形、地势

　　地面的高低起伏、平坦程度，影响房地产开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。平坦的土地，价格较高;高低不平的土地，价格较低。但是，土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

　　在其他状况相同的情况下，地势高的房地产价格一般高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性。气势、可视性对写字楼都很重要，可视性对商铺很重要(商业街道两侧是否能建绿化带有争议)。

　　4.地质

　　地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

　　对城市建设用地，地基(工程地质)状况对地价的影响较大。

　　对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高;反之，地价则低。

　　地基(工程地质)状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高;相反，则地价低。

　　5.土壤

　　土壤的污染情况(武汉的毒地事件)、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

　　6.土地开发程度

　　熟地价格高于生地价格;“七通一平”地价>“五通一平”地价>“三通一平”地价。

　　●建筑物实物因素

　　1.建筑规模

　　建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。规模过小或过大，都会降低单价。不同用途、不同地区，对建筑规模的要求是不同的。

　　层高或室内净高对房地产价值的影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，价值较低。但层高或室内净高过高会增加造价(无效成本)，还会增加能耗，也会降低房地产价值(功能过剩的折旧)。

　　2.建筑结构

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的建筑物，价值一般是从高到低。不同结构的建筑物的造价一般不同，这通常也会反映到其价值上。

　　3.设施设备

　　设施设备齐全、完好的，价值会高;反之，价值会低。

　　4.装饰装修

　　其他条件一样，精装修房价值>简装修房价值>毛坯房价值。

　　5.空间布局

　　空间布局关系到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。平面布置合理、交通联系方便、有利于使用的建筑物，价值就高;反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。

　　【例题】住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中(　)。

　　A.区位因素

　　B.社会因素

　　C.实物因素

　　D.权益因素

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。

　　6.建筑功能

　　建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。

　　7.外观

　　包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。外观新颖、优美，价格高;单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

　　8.新旧程度

　　建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护情况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新的，价值就高;反之，价值就低。

　　(二)房地产权益因素

　　房地产是构成环境的重要因素，其利用会影响周围和社会公众的利益，存在“外部性”。

　　对房地产的利用，必须进行限制(3个方面)：

　　1.房地产权利及其行使的限制

　　权利性质(所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权)，是否完整、清晰。

　　共有房地产共有人较多，价格较低。人多口杂，意见难统一。成交价格多会低于正常价格。

　　2.房地产使用管制

　　使用管制：农用地转为建设用地，城市规划限制性规定(土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等)。

　　不同用途对土地位置等的要求不同，(区位理论);土地位置一定的情况下，规定用途(商业、办公、居住，还是工业或绿化)对地价有着很大的影响。

　　(第9章，补地价两种情况，土地用途变更，增加容积率)

　　在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途(农地保护)，则地价较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。(土地变性，自然增值)

　　容积率对地价也有很大的影响。在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。

　　在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例(如1/3)补交。这些规定对地价都有很大的影响。

　　【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于(　)方面的制约。

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.房地产使用管制

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。

　　【例题】下列属于土地使用管制的事项有(　)。

　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

　　C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

　　D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。参见教材P128。

　　3.相邻关系的限制

　　相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的限制，相邻关系的存在对房地产价格有影响。(相互性)

　　应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)：

　　①用水、排水提供必要便利(给排水);

　　②通行的便利;

　　③对相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利。

　　不得损害相邻人的以下权利(3项义务)：

　　①不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照;

　　②不得违反国家规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质;

　　③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

　　【例题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括(　)。

　　A.建筑高度

　　B.建筑结构

　　C.容积率

　　D.土地使用权来源

　　E.土地用途

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。参见教材P128。

　　【例题】影响房地产价值的权益因素包括(　)。

　　A.房地产权利设立和行使的限制

　　B.房地产区位的限制

　　C.房地产使用管制

　　D.房地产通风采光的限制

　　E.房地产相邻关系的限制

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。参见教材P126。

　　(三)房地产区位因素

　　区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

　　房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或者社会影响。城市土地价格高低几乎为区位优劣所左右。

　　房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

　　居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好(如有青山、碧水、蓝天)，居于其内又可保证一定的生活私密性。

　　商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。

　　办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

　　工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，要有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。(工业区位论，有原材料指向，市场指向等)

　　【例题】工业房地产的区位影响因素主要考虑(　)。

　　A.临街状况

　　B.动力是否易于取得

　　C.废料处理是否方便

　　D.接近大自然

　　E.产品原料的获取方便程度

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要;选项D主要对住宅类房地产重要。参见教材P129。

　　城市内部区位与地租(地价)的关系如图3-8所示。

　　设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈同心圆分布。(圈层分布)

　　房地产的自然地理位置固定不变，社会经济位置可以发生变化。变化原因：城市规划的制定或修改，交通建设或改道，其他方面的建设。

　　房地产区位因素可以分解为：

　　●位置

　　1.方位——分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域(如城市)中的位置，其次是看该房地产在某个较小区域中的位置。如“山之阳，水之北”。

　　2.与相关场所的距离。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。一宗房地产与其相关的主要场所的距离，对其价格有较大的影响。

　　衡量距离的指标(4指标)：

　　■空间直线距离：(无意义)

　　■交通路线距离：连接两地之间的路线距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长。

　　■交通时间距离：理论上更科学，但可能误导，测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测算。另外，有些房地产交通时间较短，但要经过高收费的道路或桥梁、隧道等，这样节省了交通时间，但可能并不经济。

　　■经济距离：把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

　　【例题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。经济距离：更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材P132。

　　3.临街状况

　　一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。

　　商业用途房地产的临街状况主要有：一面临街;前后两面临街;街角地;长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。“金角银边草肚皮”。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。(联系第九章路线价法相关内容)电商时代在改变这种影响。

　　4.朝向

　　对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照;中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(风水说)

　　5.楼层

　　楼层影响到通达性、通风、采光、日照、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权。

　　底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等(容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高是由上下层楼板的间距决定的，所以属于实物因素。)

　　住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。商业用房，地上一层价格或租金最高，其他层一般不到一层价格或租金的60%。

　　【例题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。参见教材P133。

　　【例题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

　　【例题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是(　)。

　　A.商业用房

　　B.住宅

　　C.写字楼

　　D.工业用房

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。参见教材P133。

　　●交通

　　交通可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。

　　开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周边地区的交通条件，一般会使这些地区的房地产上涨。(地铁概念、轨道交通概念)

　　某些房地产所处的位置看起来交通方便，实际上并不方便，这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。

　　对房地产价格有影响的交通管制，主要有限制车辆通行、实行单行道、禁止掉头或左拐弯等。

　　交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。

　　实行某种交通管制，对某类房地产来说，可能会降低其价值，但对于另一类房地产来说则可能会提高其价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值。(这种具有双重可能的情况，一般不会命题，要出也在判断中，注意不能把话说的过头)

　　●外部配套设施

　　外部配套设施完备，中小学(学区房)、医院以及有购物中心、休闲娱乐场所等。(注意与实物因素中的内部设施的区分)

　　●周围环境

　　1.大气环境：空气质量的好坏关系人体健康。房地产所处地区的空气中是否有难闻的气味、有毒有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。公共厕所、垃圾站、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等都可能造成空气污染，凡接近这些地方的房地产，价格通常较低。(全国的雾霾天气，PM2.5指数进入民众日常生活视野，河北等高污染城市，可能会有更多的人逃离)

　　2.水文环境：地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大的影响。

　　3.声觉环境：交通运输工具(如汽车、火车、飞机、船舶)、社会人群活动(如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声)、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低;噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。(相关知识中声环境级别分类)

　　4.视觉环境：房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。

　　5.卫生环境：清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。

　　6.人文环境：人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区的房地产价格。

　　此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。

　　总结：本节的考点，主要集中于对三类自身因素(实物、权益、区位)的区别。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是(　)。

　　A.朝向

　　B.楼层

　　C.方位

　　D.交通条件

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。参见教材P133。

　　【例题】下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是(　)。

　　A.装修

　　B.户型

　　C.层高

　　D.楼层

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。参见教材P133。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有(　)。

　　A.税收政策

　　B.城市规划调整

　　C.环境状况

　　D.城市基础设施状况

　　E.汇率

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。选项AB均属于政策制度因素;选项E汇率属于经济因素。这种题目跨度较大，要能区分不同分类，适合采用排除法。参见教材P129。

　　三、人口因素

　　房地产特别是住宅的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口数量、结构、素质等状况，对房地产价格有很大的影响。(人口红利)

　　(一)人口数量

　　(1)人口数量增加，房地产需求增加，房地产价格上涨;人口数量减少，房地产需求减少，房地产价格下降。(人口红利，为啥要纠正计划生育政策，全面实施二孩政策)

　　①人口增长=自然增长(生死)+机械增长(人口迁移)

　　(2)反映人口数量的相对指标——人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低。

　　(二)人口结构

　　人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。有人口家庭构成和家庭人口规模。

　　家庭人口规模小型化(核心家庭、丁克、独身)，家庭平均人口下降，家庭数量增多，住宅需求总量将会增加，住宅价格上升。

　　(三)人口素质

　　人口素质，居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨。

　　【例题】一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是(　)。

　　A.上涨

　　B.下跌

　　C.保持相对稳定

　　D.先涨后跌

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P135。

　　四、制度政策因素

　　(一)房地产制度政策(熟悉)

　　包括：房地产的所有制、使用制、交易管理制度、价格政策。

　　改革城镇住房制度和国有土地使用制度，推行住宅商品化，实行住房分配货币化，允许国有土地使用权出让、转让、出租，可以使房地产价格显现出来，并反映房地产供求状况，同时也受房地产供求的影响。

　　(1)房地产所有制

　　①土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖。

　　②房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，可以买卖。

　　③土地没有所有权价格，只有土地使用权价格。

　　④土地使用权有使用期限，一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。

　　⑤国有建设用地由政府独家垄断供应，土地供应政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

　　(2)价格政策

　　政府对房地产价格高低和涨落的态度及相应采取的干预或管制方式和措施等，包括是实行市场调节价还是政府指导价或政府定价。

　　房地产价格政策可分为抑制价格政策和刺激价格政策，低价格政策和高价格政策。

　　抑制价格政策，控制房地产价格上涨。

　　刺激价格政策，促使房地产价格上涨。

　　(这两个政策控制的是价格变化的趋势)

　　低价格政策，使房地产价格处在较低水平。

　　高价格政策，使房地产价格处在较高水平。

　　(这两个政策控制的是价格的绝对水平)

　　17版教材中含义变化了

　　●政府对房地产价格的干预或管制方式，可能是制定最高限价、最低限价或直接定价，也可能是通过一些其他措施来调控价格。如增加土地供应;规定开发企业按照合理的成本和利润率定价;最高限价;金融、税收、限购等手段。

　　(二)金融制度政策(货币、信贷政策)(掌握)

　　(1)放松货币政策，通常导致房地产价格上涨;收紧货币政策，通常导致房地产价格下降。

　　(2)房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向(例如是投向房地产开发贷款还是个人购房贷款)，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，延长或缩短最长贷款期限，提高或降低房地产抵押率上限等。

　　(3)严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨;反之，会使未来的商品房价格下降。

　　(4)提高购房最低首付款比例、上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛、增加购房支出，从而会减少住房需求，进而会使住房价格下降;反之，会使住房价格上涨。

　　【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是(　)。

　　A.上调住房抵押贷款利率

　　B.收紧房地产开发贷款

　　C.开征房地产持有环节的税收

　　D.增加土地供应

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降;选项D增加供给，降低价格。参见教材P138。

　　(三)税收制度政策(掌握)——税收工具

　　(1)新开征、暂停征收、恢复或者取消征收房地产税收，提高或者降低税率或税额标准等，会对房地产价格有影响。

　　(2)不同种类的房地产税收，导致房地产价格变动的方向、程度和速度是不尽相同的。

　　(3)按照征收环节，可分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。

	包括税目	作用机理（理解）	短期内的作用结果（自己要会推理）
房地产开发环节的税收	耕地占用税、企业所得税	增加开发环节的税收，增加开发成本，推动价格上涨	卖方市场，成本上升转嫁给消费者，价格上升；减少开发环节的税收难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”；买方市场，成本上升会压缩开发商的利润，但是价格难以上涨
房地产交易环节的税收（流转环节）	契税 土地增值税 增值税 城市维护建设税 教育费附加 个人所得税 印花税	向卖方征税，税收增加会使房地产价格上升；向买方征税，税收增加会抑制需求，使价格下降	卖方市场：增加卖方的税收可以转移给买方，价格上涨 买方市场：增加卖方的税收使卖方收益减少而价格不变；增加买方的税收，使价格下降
房地产持有环节的税收（可同时影响供需）	城镇土地使用税、房产税	增加税收，增加房地产的使用成本，会使需求者倾向于购置较小面积的房产，抑制投资和投机需求，导致价格下降	抑制房地产需求、减少囤积、增加供给

　　【例题】税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。(不必机械死记硬背)。参见教材P138。

　　【例题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是(　)。

　　A.降低房地产开发贷款利率

　　B.增加土地有效供给

　　C.降低契税

　　D.提高购房贷款利率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降;选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P138。

　　【例题】下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是(　)。

　　A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

　　B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

　　C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

　　D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。参见教材P138。

　　(四)有关规划和计划(考点会放在相关知识中的规划知识部分)(熟悉)

　　政府的规划和计划的编制、调整和修订，对房地产价格有较大的影响。

　　1.国民经济和社会发展规划——政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响

　　国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。它按行政层级，分为国家级规划、省(区、市)级规划、市县级规划;按对象和功能类别，分为总体规划、专项规划、区域规划。

　　2.城乡规划——统筹安排空间布局

　　①总体规划

　　②控制性详细规划——是政府做出项目规划许可的依据

　　③修建性详细规划——对地块具体的安排和设计

　　城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。

　　3.土地相关规划和计划——直接影响供给

　　土地利用总体规划：一是建设用地总量，其中包括建设占用耕地的数量;二是耕地保有量。

　　土地利用年度计划：对土地利用进行的年度调节。

　　土地供应计划：在划拨或出让国有建设用地使用权时使用的指标。

　　4.住房相关规划和计划

　　包括住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

　　保障房对商品住房价格有个修正作用：住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。

　　(五)有关特殊政策

　　国家的发展战略，设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等。

　　五、经济因素

　　(一)经济发展(正向关系)

　　经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大的影响。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。

　　衡量指标：国内生产总值GDP，是一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量。

　　GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，带动房地产的需求，引起房地产价格上涨。

　　【例题】一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。参见教材P142。

　　(二)居民收入(掌握)

　　居民收入水平及其增长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。居民收入增长指标：城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。(注意区分名义收入和实际收入，实际收入要扣除通货膨胀的影响)

　　城镇居民人均可支配收入：指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。

　　农村居民人均纯收入的增长，收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增加，导致房地产价格上升。

　　居民收入对房地产价格的影响程度：(不同人群的收入增长带来的房地产价格影响不同)。

收入增加群体	边际消费倾向	作用机制	对房地产价格的影响
低收入者	较大	收入增加首先用于衣食等基本生活改善，较少用于住房改善	不大
中等收入者	较大	收入增加提高居住水平，增加房地产需求	促使房价上升
高收入者	较小	用于储蓄或投资	用于储蓄和其它投入，则对房价影响不大；用于房地产投资或投机，提高房价（具有两重性）

　　【例题】下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

　　E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。参见教材P143。

　　(三)物价

　　反映一般物价变动的指标主要有：居民消费价格指数(CPI)、生产资料价格指数(PPI)。

　　中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不直接反映房地产价格的变动，只是间接影响。

　　物价与房地产价格上涨的关系：

　　由于建筑材料价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发成本，从而可能引起“成本推动型”的房地产价格上涨。

　　从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能。

　　房价与地价的关系：

　　在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房价水平。

　　但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或其垄断的高地价，是会推动房价上涨或市场会以房价上涨来作出反应的。

　　(四)利率(注意：利率是经济因素，利率调整属于金融政策因素)(掌握)

　　从房地产供给的角度，利率上升会增加项目融资成本，使开发成本上升，使价格上升。

　　从房地产需求的角度，利率上升会加重购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降。

　　从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

　　从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。

　　【例题】一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P145。

　　(五)汇率

　　汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国际投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。

　　当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致其房地产价格上涨。

　　【例题】影响房地产价格的经济因素主要有(　)。

　　A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

　　B.社会发展状况、房地产投机和城市化

　　C.财政收支及金融状况、利率

　　D.物价、汇率、居民收入

　　E.人口数量、行政隶属变更、居民收入

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素;选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。参见教材P142。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是(　)。

　　A.居民收入增加

　　B.房产税征收

　　C.人民币升值

　　D.居民消费价格指数上升

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P142。

　　六、社会因素

　　(一)政治安定状况(了解)

　　一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

　　(二)社会治安状况(了解)

　　房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。

　　(三)城市化(熟悉)——容易想当然和经济因素混淆

　　城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的过程，表现为人口由乡村向城镇转移以及城镇不断发展和完善等。城市化是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。

　　通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标又称为城市化率或城镇化率。一般地说，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

　　【例题】在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(　)。

　　A.社会因素

　　B.环境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。参见教材P146。

　　(四)房地产投机(了解)——容易想当然地和经济因素混淆

　　房地产投机是指不是为了使用或出租，而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。即为卖而买。

　　投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入。

　　房地产投机对房地产的影响有多重性：①引起房地产价格上涨;②引起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。

　　消极影响：造成市场剧烈波动。

　　在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨。

　　在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。

　　当投机者判断失误，或被过度的热烈(乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，可能造成价格的剧烈波动。

　　积极影响：平抑稳定。当房地产需求较小时，投机者购置房地产，造成房地产需求增加。而在房地产价格上涨到一定程度时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

　　七、国际因素(了解)

　　世界经济状况，世界经济发展良好，有利于房地产价格上涨。

　　国际竞争状况，主要指国与国之间为吸引外资展开的竞争。

　　低地价政策可以使房地产价格下降，但吸引资金的注入，会增加房地产的需求，从而导致价格上涨。

　　政治对立状况，国与国的政治对立，不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。

　　军事冲突状况，战争使房地产价格下降。

　　(“盛世置业，乱世藏金”)

　　八、心理因素(了解)

　　影响房地产价格的心理因素

　　①购买或出售时的心态;

　　②个人的欣赏趣味或偏好;

　　③时尚风气、跟风或从众心理;

　　④接近名家住宅的心理;

　　⑤讲究风水或吉祥号码。

　　心理影响情况：

　　(1)房地产需求者想买，而拥有者惜售，则成交价一般高于市场价格。

　　(2)房地产购买者出于自身的特殊需要，在竞争中抬高价格。

　　(3)房地产拥有着偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。

　　(4)风水的影响。

　　(5)对特殊数字的偏好或回避。

　　九、其他因素

　　1.行政隶属变更

　　例如，将较落后地区管辖的某个地方划归相对较发达地区管辖，通常会使这个地方的房地产价格上升;相反，则会使这个地方的房地产价格下降。将某个非建制镇升格为建制镇，建制镇升格为市，市由较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市，省辖市升为直辖市，通常也会使这些地区的房地产价格上涨。

　　2.重要政治人物的健康状况等

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