2019年房地产估价师理论与方法辅导资料第三章第三节

　　第三节　房地产价格与供求

　　1.房地产需求

　　(1)房地产需求的含义

　　消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租)的数量。即市场需求是所有消费者需求的总和。需求的条件：愿意购买+购买支付能力。

　　【例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有(　)。

　　A.消费者有购买房地产的意愿

　　B.消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　C.城市经济高速发展

　　D.人口急剧增长

　　E.房地产供给大于房地产需求

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支付能力。参见教材P113。

　　(2)决定房地产需求量的因素(5因素)

　　1)该种房地产的价格水平。(一般是负相关，例外——炫耀物品和吉芬物品)

　　●需求量与价格负相关，需求规律。

　　●需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品需求量与价格同方向变化。

　　●吉芬物品需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上涨，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这种现象在当时称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后因此称为吉芬物品。(越贵越买)

　　2)消费者收入。(正常商品正相关，低档商品负相关)

　　3)消费者的偏好(正相关)偏好可以变化。

　　4)相关物品的价格。(区分互补品和替代品)

　　●当一种房地产自身的价格不变，相关物品(替代品和互补品)价格变化时，该房地产的需求也会发生变化。

　　●替代品，是指能够满足相同或相似需要、可相互替代，如经济适用住房与普通商品住宅、二手房与新建商品房、宾馆与写字楼。

　　●替代品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX增加。以X替代了相对昂贵的Y。此消彼长

　　●互补品，是指相互配合的其他房地产或物品，如住宅和商娱配套，城郊住宅和高速公路收费。

　　●互补品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX减少。以X伴随Y同步变化。荣损与共。

　　5)消费者对未来的预期。

　　消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求;预期房地产价格在未来会下跌，就会持币观望，减少对房地产的现时需求。“买涨不买落”。

　　【例题】需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有(　)。

　　A.炫耀性物品

　　B.“吉芬”物品

　　C.低档商品

　　D.高档商品

　　E.急需商品

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。

　　【例题】下列情形中会导致房地产当前需求增加的有(　)。

　　A.消费者的收入增加

　　B.作为替代品的房地产的价格上升

　　C.作为互补品的房地产的价格上升

　　D.消费者预期其未来的收入增加

　　E.消费者预期未来的房地产价格上升

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。选项A正确，对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求;选项B正确，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房地产的需求增加;选项C错误，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加;选项D正确，消费者预期未来的收入增加时，就会增加对房地产当前的需求;选项E正确，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求;反之，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，参见教材P113～114。

　　(3)房地产需求曲线

　　房地产的需求量与其价格之间的关系曲线。

　　【难点】需求量的变动(点在需求曲线上移动)和需求的变动(整条需求曲线位移)

　　2.房地产供给(熟悉)

　　(1)房地产供给的含义

　　●房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，愿意且能够提供出售(或出租)的房地产数量。

　　●两个条件：愿意供给+供给能力

　　●房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者愿意并且能够提供的出售数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。

　　●潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量

　　(2)决定房地产供给量的因素

　　1)该种房地产的价格水平。(正相关)

　　2)该种房地产的开发成本。(负相关)

　　3)该种房地产的开发技术水平。(正相关)

　　4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。(正相关)

　　由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断，房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，房地产供给缺乏弹性。

　　【例题】房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有(　)。

　　A.该种房地产的价格水平

　　B.消费者的预期

　　C.该种房地产的开发成本

　　D.该种房地产的开发技术水平

　　E.房地产开发商和拥有者对未来的预期

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见教材P116。

　　(3)房地产供给曲线

　　房地产供给量与其价格之间的关系——向右上方倾斜的供给曲线(S)。

　　【难点】

　　供给量的变动是由商品价格本身变化引起的(点在曲线上移动);供给的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，曲线左右平移。

　　3.房地产均衡价格(熟悉)

　　需求曲线与市场供给曲线相交，房地产市场需求量与市场供给量相等。均衡价格，均衡数量。

　　(1)房地产价格与需求正相关，与供给负相关。

　　(2)当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨;如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降;如果供给减少，则价格上涨。

　　(3)需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。

　　(4)需求和供给同时变化，有同方向变化(需求和供给均增加或者均减少)、反方向变化(需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加)、变动幅度不同(需求的增减大于或者小于供给的增减)等情况。

　　【要求】能推导各种情况下均衡价格和均衡数量的变化情况。

　　4.房地产供求状况的分类

　　(1)全国房地产总的供求状况

　　(2)本地区房地产总的供求状况

　　(3)全国同类房地产的供求状况

　　(4)本地区同类房地产的供求状况

　　(5)房地产市场是区域性市场。决定某一房地产价格水平高低的是本地区同类房地产的供求状况。

　　【例题】决定房地产需求量和供给量的共同因素是(　)。

　　A.相关物品的价格水平

　　B.该种房地产的价格水平

　　C.房地产开发商对未来的预期

　　D.消费者对未来的预期

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产供给。决定房地产需求量和供给量的共同因素是该种房地产的价格水平。参见教材P116～118。

　　【例题】理论上房地产的供求状况可分为的类型是(　)。

　　A.全国房地产总的供求状况

　　B.本地区房地产总的供求状况

　　C.全国同类房地产的供求状况

　　D.本地区同类房地产的供求状况

　　E.房地产的短缺或者充足供求状况

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：(1)全国房地产总的供求状况;(2)本地区房地产总的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)本地区同类房地产的供求状况。参见教材P119。