2019年房地产估价师理论与方法辅导资料第三章第一节

　　第一节　房地产价格和价值的种类

　　房地产估价本质上是评估房地产的价值。

　　1.价格和价值

　　(1)房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

　　(2)房地产价格的形成条件(三条件)：使用价值，稀缺性，有效需求(意愿+购买能力)。

　　注意区分：需要的概念

　　1)需要(要求或欲望)≠有效需求(有支付能力)。

　　2)房地产需求：自用需求——“为用而买”

　　投资需求——“为租而买”

　　投机需求——“为卖而买”

　　3)价格：商品经济(或市场经济)制度下的分配方式。价格上涨，抑制消费和扩大生产;价格下降，刺激消费、减少生产和消除存货。

　　(3)使用价值和交换价值。

　　交换价值是指商品之间相互交换的量的比例。

　　使用价值(有用性)是交换价值的前提，没有使用价值就没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值。

　　房地产既有使用价值，也有交换价值。

　　【例题】房地产估价中的价值，一般是指(　)。

　　A.使用价值

　　B.交换价值

　　C.投资价值

　　D.账面价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。参见教材P85。

　　【例题】就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。参见教材P85。

　　2.挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

　　(1)挂牌价格

　　出售要价。通常高于成交价格。不能作为估价依据，仅是了解市场行情的参考。挂牌价与成交价之差称为议价空间。议价空间小，说明市场景气(砍不下价)。

　　(2)成交价格

　　成交价格：成功交易中买方支付和卖方接受的金额。(两个特点：是已经完成的事实，是个别价格)

　　成交价格形成机制：

　　1)卖方要价：卖方出售时所愿意接受的价格。(越高越好，存在“卖方最低卖价”)

　　2)买方出价：买方购买时所愿意支付的价格。(越低越好，存在“买方最高买价”)

　　3)卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

　　【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系

　　当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。

　　三者关系：成交时，最高买价≥成交价≥最低卖价。

　　最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间。

　　实际成交价格落在区间的某个位置取决于市场性质：买方市场/卖方市场，议价能力和技巧。

　　【重点】买方市场与卖方市场

　　买方市场，供大于求，相对过剩，买方主导。成交价偏向卖方的最低卖价，价格偏低。

　　卖方市场，供不应求，相对短缺，卖方主导。成交价偏向买方的最高买价，价格偏高。

　　【例题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。参见教材P87。

　　正常成交价格：不存在特殊交易情况下的成交价格。

　　特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、被迫出售或被迫购买(包括急于出售或购买)、人为哄抬、特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易。

　　(与比较法中的非正常交易价格修正对照)

　　正常成交价格形成条件(7个)：公开市场;交易对象具备市场性;买者卖者众多;买者和卖者完全自愿;自私理性(经济人假定);完全信息;适当的交易期间，不急于出售或购买。

　　成交价格的高低，还和交易方式有关。

　　招标成交价——可实现高地价

　　拍卖成交价——最能抬高地价

　　挂牌成交价——可实现高地价

　　协议成交价——一般会降低地价

　　一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖、挂牌地价。

　　【例题】在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估(　)。

　　A.挂牌底价

　　B.正常市场价格

　　C.竞买人可承受的最高价

　　D.最可能的成交价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价，则是挂牌底价。参见教材P86。

　　(3)市场价格，是该类房地产大量成交价格的平均价格(平均数、中位数或众数)，不是简单平均，要剔除偶然和不正常因素造成的价格差异。

　　(4)理论价格，真实需求=真实供给的价格。

　　【辨析】市场价格和理论价格

　　市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

　　正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。

　　但在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度、较长时期脱离理论价格。

　　【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系

　　成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动。

　　(5)评估价值

　　评估价值是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格。它是估价师的估计值。

　　【辨析】

　　比较法——比较价值，倾向于成交价格，趋向于市场价格

　　成本法——成本价值，倾向于最低卖价

　　收益法——收益价值、开发价值，倾向于最高买价，趋向于理论价格

　　正常成熟市场下，四种价值应该基本一致。

　　房地产泡沫期，比较价值大大高于收益价值、成本价值。

　　成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。(联系实际理解)

　　同一宗房地产，不同的估价师的评估价值不完全相同，允许合理误差。

　　良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

　　正常交易的成交价接近市场价格;

　　正常市场的市场价格接近理论价格;

　　科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。

　　【例题】下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是(　)。

　　A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格

　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格

　　C.在房地产市场不景气时，成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或收益价格

　　D.比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A，正常市场状态下，比较价值与收益价值基本一致;选项B，市场存在泡沫时，比较价值大于收益价值;选项D，收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于成交价格。参见教材P89。

　　【例题】在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。

　　3.市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值、残余价值——6种价值类型，后5种为非市场价值

　　(1)市场价值

　　市场价值的形成条件5个：①适当营销，即估价对象展示，足以吸引潜在买者的注意。②熟悉情况。③谨慎行事，冷静、理性、谨慎，没有感情用事。④不受强迫。自发交易，买方不急于购买，卖方不急于出售，无被迫性。⑤公平交易，买卖双方均为自己利益最大化进行交易，没有内幕关联交易。

　　隐含前提：市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价;既不过于乐观又不过于保守(适中);最高最佳利用;继续利用(对企业而言即持续经营)。

　　非市场价值：不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

　　有：快速变现值、谨慎价值、现状价值、残余价值和投资价值。(重要考点)市场价值加上这五种非市场价值，总共是六种基本价值类型。

　　【例题】对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是(　)。

　　A.谨慎价值

　　B.市场价值

　　C.残余价值

　　D.快速变现价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。参见教材P90～93。

　　(2)投资价值(重要考点)

　　投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

　　市场价值，是指该房地产对典型投资者(市场上抽象的一般投资者，代表市场上大多数投资者的观点)的价值。

　　投资价值与市场价值的区别：

　　市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。唯一性。

　　投资价值仅对特定投资者而言，基于主观的、个人因素上的价值。投资价值因人而异。

　　投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况、风险偏好、对未来房地产市场预期或信心不同。这些因素影响投资者对该房地产未来收益和风险等的估计，从而影响投资价值的估计。

　　【例题】房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　)。

　　A.市场价值

　　B.清算价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。参见教材P91。

　　评估投资价值与评估市场价值的方法相同，有关估价参数的取值不同。

　　例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法评估，价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。

	市场价值	投资价值
折现率	社会一般收益率（典型投资者要求的收益率）	特定投资者要求的最低收益率（最低期望收益率）
未来净收益的估计	客观（或折中）	可能乐观，也可能悲观

　　【例题】在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。

　　投资实现的条件：投资价值≧市场价值，可以投资。

　　房地产估价通常是评估市场价值;房地产估价师有时评估投资价值，为投资者决策提供参考。如土地出让市场中，参与者委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为确定投标报价、最高出价等提供参考依据——投资价值评估。

　　【例题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为(　)。

　　A.市场价值

　　B.投资价值

　　C.谨慎价值

　　D.在用价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。参见教材P91。

　　【例题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有(　)。

　　A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

　　B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同

　　C.投资价值趋向于市场价值

　　D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

　　E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。参见教材P90～92。

　　【例题】对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。参见教材P90～92。

　　(3)现状价值(重要考点)

　　现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。

　　在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

　　合法利用下，必然有：

　　(市场价值-现状价值)≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出和应得利润。

　　否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。

　　【例题】下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。

　　A.现状价值为市场价值

　　B.投资价值属于非市场价值

　　C.市场价值的前提之一是继续使用

　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。参见教材P92。

　　【例题】房地产的现状价值小于房地产的市场价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　(4)快速变现价值(重要考点)

　　快速变现值是指不符合市场价值形成条件中“适当营销” 下的价值。例如，卖家急于脱手，司法拍卖处置，都是快速变现价值。房地产销售期短于正常或合理的销售期，价格较低。快速变现价值一般低于市场价值。

　　(5)谨慎价值(重要考点)

　　谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎原则见本书第四章第七节。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求房地产抵押价值本质上是谨慎价值。

　　【例题】房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。房地产作价入股估价应当以市场价值为基准。参见教材P93。

　　(6)残余价值(重要考点)

　　残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。通常低于市场价值。例如，某个针对特定品牌进行了特色装饰装修的餐厅，当不再作为该品牌的餐厅继续经营而出售时，该特色装饰装修不仅不会增加该房地产的价值，而且会降低该房地产的价值。

　　特例：征收情况下，假设该餐厅继续经营来评估其市场价值，而不是残余价值(公平补偿)。

　　区分：残余价值和残值

　　残余价值，大于或等于残值，仅在估价对象使用寿命结束时，残余价值等于残值。

　　【例题】下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有(　)。

　　A.完全产权价值

　　B.出租人权益价值

　　C.快速变现价值

　　D.承租人权益价值

　　E.残余价值

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值;残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。参见教材P90。

　　思考：几种非市场价值与市场价值的大小关系?

　　快速变现价值<市场价值，谨慎价值<市场价值;

　　合法利用时，现状价值≤市场价值;

　　非法利用时，现状价值可能>市场价值;投资价值≥或<市场价值。

　　投资价值是站在特定投资者角度，用其要求的数据或自身数据进行估价时的价值。

　　市场价值则是用客观正常数据，站在大多数投资者立场上进行估价的价值。

　　如政府举行对国有建设用地使用权招、牌、挂出让，想要取得土地者委托房地产评估机构为取得土地评估其能承受的投标报价。

　　4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值

　　(1)买卖价格

　　买卖方式的交易金额。

　　(2)租赁价格

　　在土地或土地为主的情况下——地租

　　在建筑物与土地合在一起的情况下——房租

　　【重点】租金的分类

租金种类	包含的项目
市场租金
商品租金	折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）
成本租金	折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）
准成本租金
福利租金
完整的房租	地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税（房产税、城镇土地使用税）、租赁费用（租赁代理费）、租赁税费（增值税、城建税、教育费附加、租赁手续费等）、利润（十项）

　　商品租金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润。

　　记忆窍门：“保利地产”，保(险)、利(润)、地(租)。

　　【重点】实际房租与完整租金的差别

　　完整的房租十个构成因素，实际中的房租可能包含着上述完整的房租构成因素之外的费用，如可能包含家具电器使用费、供暖费、物业服务费、甚至包含水费、电费、燃气费、电话费等;也可能未包含上述完整的房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定房屋维修费、管理费、保险费、房产税等由承租人负担。

　　注意租赁价格与租赁权价格是两个不同的概念。

　　【例题】下列属于成本租金构成的内容有(　)。

　　A.折旧费

　　B.维修费

　　C.管理费

　　D.保险费

　　E.房产税

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润。参见教材P94。

　　(3)抵押价值

　　抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押价值任何时候都要大于未偿还的贷款余额。

　　法定优先受偿款，是实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括3项：已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款(已经存在)，不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金(还未发生)。

　　【重要考点】

　　如何记忆：法定优先，谁是优先权利人?

　　已抵押担保的债权数额——给抵押权人

　　拖欠的建设工程价款——给施工承包人，保证正常的建筑市场秩序

　　其他法定优先款，如补地价——给政府

　　不包括的项目：诉讼费用、估价费用、拍卖费用、增值税及附加等费用和税金(还没发生，不是优先权利)。抵押处置时，从抵押处置收益中优先开支。

　　抵押价值时点，一般选实地查勘之日。

　　房地产抵押估价要做“估价对象变现能力分析”，向估价报告使用作“估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响”、“定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估”等提示。

　　当抵押价值<未偿还的贷款余额时，抵押人需追加担保，或者提前清偿债务。

　　抵押贷款额度=抵押价值×抵押率

　　抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

　　将已抵押的房地产再次抵押，再次抵押价值：

　　再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

　　【例3-1】某商品住宅小区在建工程的建设用地面积25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1860万元。

　　房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押率一般为60%。请求取该在建工程的再次抵押价值。

　　『答案解析』该在建工程的再次抵押价值求取如下：

　　该在建工程的再次抵押价值

　　=20000×[(50000-10000)/50000]-1860/60%-500

　　=12400(万元)

　　【例题】在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括(　)。

　　A.拖欠建设工程价款

　　B.已抵押担保的债权数额

　　C.房地产变卖处置费用

　　D.诉讼费用

　　E.其他法定优先受偿款

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

　　(4)计税价值

　　为征税目的而评估的价值。税务机关核定计税依据。

　　(5)征收价值

　　征收补偿价值，为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿金额提供参考依据而评估的价值。

　　(6)保险价值

　　为保险目的而评估的价值。房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。

　　投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本(或重建成本)和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。

　　【例题】在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是(　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

　　C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

　　D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除AD。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。参见教材P96。

　　5.房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格

　　(1)房地产所有权价格

　　房屋所有权价格、土地所有权价格。

　　(2)土地使用权价格

　　中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。

　　通常情况下，土地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反情形。

　　(3)其他房地产权利价格

　　地役权价格、抵押权价格、租赁权价格。

　　6.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值

　　(1)无租约限制价值，不考虑租赁因素影响情况下的价值。是完全产权价值，是房屋所有权和出让建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

　　(2)出租人权益价值(有租约限制价值、带租约的价值)，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。含：1)已出租部分租赁期内合同租金收益现值;2)未出租部分和已出租部分租赁期间届满市场租金收益现值。

　　(3)承租人权益价值(租赁权价值)，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。合同租金与市场租金的差额的收益现值。

　　(4)合同租金低于市场租金，则出租人权益价值<无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金>市场租金，承租人权益价值为负。

　　(5)同一宗房地产：

　　无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

　　(6)对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。

　　【例题】关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。

　　A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

　　B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

　　C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

　　D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

　　E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格;选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值<无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金>市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负。选项E承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。参见教材P99。

　　7.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值

　　(1)历史成本

　　资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。

　　(2)重置成本

　　现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。

　　(3)可变现净值

　　资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

　　(4)现值

　　预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。

　　(5)公允价值

　　在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额。

　　采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

　　1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

　　2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”

　　在进行投资性房地产后续计量中，采用公允价值模式或成本模式。达到相关条件，公允价值模式应优先成本模式。

　　(6)账面价值

　　固定资产账面价值=固定资产成本-累计折旧-累计减值准备

　　采用重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量的，通常需要定期重新估价，以使账面价值与市场价值保持一致。

　　历史成本始终不变，账面价值随着时间流逝不断减少，重置成本、可变现净值、现值、公允价值和市场价值是随着时间波动。

　　【例题】下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　)。

　　A.原始价值高于账面价值

　　B.投资价值高于市场价值

　　C.谨慎价值低于市场价值

　　D.快速变现价值低于市场价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。

　　投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。参见教材P90～93、P101。

　　8.市场调节价、政府指导价和政府定价

　　按照政府对房地产价格的管制或干预程度划分。

	形成机制	估价规定	适用
市场调节价	市场竞争形成，经营者自主制定	依据市场供求状况	商品房
政府指导价	政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定	不得超出政府指导价规定的幅度	经济适用房
政府定价	由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格	估价结果应以政府定价为准	房改房 公共租赁房 廉租房

　　(1)最高限价和最低限价

　　1)最高限价——如：限价房。

　　2)最低限价——最低保护价，如工业建设用地出让时的最低出让价格。

　　3)有最高限价的房地产，评估价值不得超过最高限价。

　　4)有最低限价的房地产，评估价值不得低于最低限价。

　　(2)新建的经济适用住房价格，政府指导价，保本微利原则。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。

　　9.基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。(概念表述和以前有差别了)

　　标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。

　　房屋重置价格：不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建设的必要支出及应得利润。

　　10.土地价值、建筑物价值和房地价值

　　(1)土地价值

　　空地就是指土地的价值;有建筑物的土地，则是指土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。

　　五种土地生熟情况：

　　1)未完成土地征收补偿的集体土地;

　　2)已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地;

　　3)已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地;

　　4)未完成房屋征收补偿的国有土地;

　　5)已完成房屋征收补偿的国有土地。

　　(2)建筑物价值

　　建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

　　(3)房地价值

　　建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。

　　同一宗房地产：

　　1)房地价值=土地价值+建筑物价值(组合技术)

　　2)土地价值=房地价值-建筑物价值(剩余技术)

　　3)建筑物价值=房地价值-土地价值

　　【辨析】

　　上述三个公式对于房地产分割、合并估价不适用。

　　房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值(外部性的原因)2≥1+1

　　房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和(外部性的原因)1+1≥2

　　11.总价格、单位价格和楼面地价

　　(1)总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体价格，总价格一般不能完全反映房地产价格水平高低。

　　(2)单位价格

　　1)单位价格简称单价，其中土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。单价一般可以反映房地产价格水平高低。

　　2)价格单位由货币和面积构成。

　　3)货币：包括币种和货币单位。

　　4)面积：包括面积内涵和面积单位。

　　5)面积内涵：建筑面积、套内建筑面积、使用面积。居住面积，营业面积，可出租面积，可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。

　　6)面积单位——(平方米、公顷、亩、平方英尺、坪等)。

　　(3)楼面地价

　　楼面地价，分摊到单位建筑面积上的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

　　几个很重要的计算公式

　　土地总价=土地单价×土地面积=楼面地价×建筑面积

　　例如，甲地单价7000元/m2，乙地单价5100元/m2，其他条件完全相同，甲土地比乙土地贵。但如果容积率不同，不能简单地根据土地单价的高低来判断地块价格高低，而应采用楼面地价。

　　如果甲地的容积率为5，乙地的容积率为3，则甲地的楼面地价为1400元/m2，乙地的楼面地价为1700元/m2。根据楼面地价，乙地反而比甲地贵。

　　在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋(含土地)在市场上的售价基本相同(但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响)。

　　【例题】采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为(　)元/m2。

　　A.3700

　　B.4040

　　C.4250

　　D.5300

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=2100/2=1050元/m2，单价=3200+1050=4250元/m2。参见教材P105。

　　【例题】甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价=3000/1.6=1875元/m2，乙地块楼面地价=3500/1.8=1944.44元/m2。当其他条件相同时，购买甲地块比购买乙地块更经济。参见教材P105。

　　【2012年真题】甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年;乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

　　V∞=V40/[1-1/(1+6%)40]

　　=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(万元/m2)

　　甲土地的楼面地价=1263.89/4=387.69(元/m2)。

　　V∞=V50/[1-1/(1+6%)50]

　　=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(万元/m2)

　　乙土地的楼面地价=854.14/2.5=380.67(元/m2)。

　　乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见教材P105。

　　12.名义价格和实际价格(必考)

　　名义价格是表面上的价格，能直接观察到。

　　实际价格，在名义价格基础上进行计算或处理才能得到。价值时点的一次性支付的价格。

　　(1)未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格是实际价格。

　　(2)在买房赠送装修、家具、车位、物业服务费等的情况下，未减去相应价值的价格为名义价格，减去了相应价值后的价格为实际价格。

　　(3)交易当事人不实申报成交价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。

　　(4)买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。

　　(5)在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格是名义价格。在成交日期时一次性付清的价格，或者折现到成交日期时的价格为实际价格。

　　【重点】名义价格与实际价格的换算

　　根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格。

　　一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：

　　(1)要求在成交日期一次性付清。

　　(2)如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。

　　(3)以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%(即9万元)，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。

　　(4)从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。

　　(5)从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期付款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。

　　(6)约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如在第一年年末一次性付清。

　　在上述第一、三、五种付款方式下，名义价格和实际价格相同，单价均为3000元/m2，总价均为30万元。

　　在第二种情况下，名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元;实际单价为3000×(1-5%)=2850(元/m2)，实际总价为28.5万元。

　　在第四种情况下，名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元;实际总价为10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(万元)(假定年折现率为5%)，实际单价为2928元/m2。

　　在第六种情况下：名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元;实际总价为30÷(1+5%)=28.57(万元)(假定年折现率为5%)，实际单价为2857元/m2。

　　总结：打折，延期付款(延迟期内不付利息)都会导致实际价格低于名义价格。

　　分期付款，延期付款(延迟期内付利息)不管怎么安排还款方式，实际价格和名义价格都是一致的。

　　【例题】一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

　　(1)要求在成交日期一次性付清;

　　(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折;

　　(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;

　　(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

　　(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

　　上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是(　)。

　　A.第(1)、(3)种情况

　　B.第(3)、(4)、(5)种情况

　　C.第(2)、(4)种情况

　　D.第(2)、(4)、(5)种情况

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。(1)名义价格与实际价格相同;(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。(5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。参见教材P106～107。

　　13.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

　　(1)现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。

　　(2)期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

　　(3)房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。

　　(4)房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，主要是期房价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。

　　(5)在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。

　　(6)从可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总会有风险(如有可能不能按期交房，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差)，所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

　　期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

　　【重要考点】

　　同品质的情况下，期房价格低于现房价格。

　　【例3-2】某套商品住宅期房的建筑面积为90m2，尚需10个月建成交付使用。类似商品住宅现房的市场价格为每平方米建筑面积4500元，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。请计算该期房目前的市场价格。

　　『答案解析』该期房目前的市场价格(单价)为V，则：

　　在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。

　　14.起价、标价、成交价和均价

　　起价、标价、成交价和均价是新建商品房销售中的几种价格。

种类	内容	备注
起价	销售商品房的最低价格，最差的楼层、朝向、户型的价格	价格引诱、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平
标价	也称卖方报价、挂牌价、表格价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的价格	围绕着这个价格进行讨价还价、按照一个比这个价格低的价格成交
成交价	买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写明的价格
均价	新建商品房的平均价格，标价的平均价和成交价的平均价格	可以反映所销售商品房的总体价格水平

　　15.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价——拍卖中的价格

　　(1)拍卖评估价：为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。

　　(2)房地产拍卖活动中还有一种评估价，即为竞买人确定最高出价提供参考依据，对拍卖房地产的投资价值或市场价值进行分析、测算和判断的结果。

　　(3)保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

　　(4)拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。人民法院对被查封房地产的拍卖均采取有保留价拍卖方式。

　　(5)拍卖应当确定保留价(由人民法院参照评估价;未作评估的，参照市价确定)。

　　(6)第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值

　　(7)起拍价也称为开叫价、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

　　(8)增价拍卖(英格兰式)是先对拍卖标的确定最低起拍价，然后由低往高叫价，最高者得。

　　(9)减价拍卖(荷兰式)是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。

　　(10)在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价。

　　(11)应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

　　(12)成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，最高应价≧保留价，才成交。否则流拍。

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