2019年房地产估价师理论与方法辅导资料第二章第二节

　　第二节　房地产的特性

　　一、不可移动(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。

　　2.房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。

　　3.不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

　　4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。

　　【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是(　)。

　　A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

　　B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

　　C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

　　D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。

　　【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　)特性决定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影响

　　C.独一无二

　　D.不可移动

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境(如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等)。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60～61。

　　二、独一无二(掌握)

　　1.独一无二特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

　　2.尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。(这是替代原理及比较法的根本原因)

　　【例题】房地产的独一无二特性导致了(　)。

　　A.难以出现相同房地产的大量供给

　　B.房地产市场不能实现完全竞争

　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式

　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

　　E.房地产价值量大

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房(或样板间)、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。

　　1.也称耐久性、耐用性，土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。

　　2.土地使用权有使用期限。居住70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他50年。

　　3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。

　　4.坐落位置(区位)很好、建筑物状况(实物)也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短(权益)而价值较低。

　　四、供给有限(熟悉)

　　1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。

　　2.供给有限造成房地产具有独占性。

　　3.供给有限的原因：

　　●土地总量不可增加;

　　●房地产不可移动造成了供给不能调剂。

　　【例题】房地产供给有限特性的本质是(　)。

　　A.土地总量有限

　　B.房地产的不可移动性

　　C.房地产的独一无二性

　　D.房地产的价值量大

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就不会这么重要，因为目前相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。参见教材P62～63。

　　房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

　　六、用途多样(熟悉)

　　1.也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。

　　2.用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划。(合法原则)

　　3.不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。(最高最佳利用原则)

　　七、相互影响(熟悉)

　　1.房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。

　　2.外部性：

　　(1)正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：政府建设绿地。

　　(2)负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂排污、汽车噪声。

　　【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产(　)的特性。

　　A.不可移性

　　B.独一无二

　　C.相互影响

　　D.用途多样

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。参见教材P64。

　　八、易受限制(熟悉)

　　1.政府对房地产限制的四种特权：

　　(1)管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。

　　(2)征税权——对房地产征税。

　　(3)征收权——为了公共利益而征收。

　　(4)充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。

　　2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。

　　九、难以变现

　　1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

　　2.变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强;反之，变现能力弱。

　　3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。

　　4.影响某宗房地产变现能力的因素(七项)：

　　①通用性

　　②独立使用性

　　③可分割转让性

　　④区位

　　⑤开发程度

　　⑥价值大小

　　⑦市场状况

　　(其他都是正比关系，只有价值大小是反比关系。结合实践经验，理解性记忆)

　　【2012年真题】不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)可分割转让性;(4)区位;(5)开发程度;(6)价值大小;(7)市场状况。参见教材P66～67。

　　【例题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有(　)。

　　A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

　　C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

　　D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

　　E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是难以变现。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因;选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现;选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66～67。

　　1.房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。(常见考点)

　　2.引起房地产价格上涨的原因：

　　①对房地产投资改良，如重新装修，更新或添加设施设备，改进物业管理;——投资增值

　　②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;——自然增值

　　③需求增加，例如经济发展和人口增加带来房地产需求增加;——自然增值

　　④房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住\办公\商业用途，增加容积率;——自然增值

　　⑤通货膨胀。——房地产保值

　　3.房地产自然增值：外部性、需求增加、管制改变。

　　【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。

　　【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

　　A.装饰装修改造

　　B.通货膨胀

　　C.需求增加

　　D.改进物业管理

　　E.周围环境改善

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值;选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。

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