2019年房地产估价师理论与方法辅导资料第二章第一节

　　第一节　房地产的含义

　　一、房地产的定义

　　土地、建筑物和其他相关定着物，实物、权益和区位的结合体。

　　二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义(熟悉)

　　1.土地的含义

　　土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域(平面概念);

　　土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限(立体概念);

　　土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限。

　　政府出让建设用地使用权的土地，其地表范围通常是根据界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。(与测量知识印证)

　　2.建筑物的含义

　　广义建筑物包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋。

　　房地产估价中一般将建筑物作广义理解。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间。(房屋与构筑物的区别：房屋有内部空间，构筑物没有内部空间，或者人们只在其外部活动)。构筑物如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　3.其他相关定着物的含义(熟悉)

　　附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，土地或建筑物的从物。

　　三、房地产实物、权益和区位的含义

　　1.房地产实物的含义(考点在相关知识部分)

　　房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。

　　房地产实物是有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量，如优良工程，合格工程;组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。

　　【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有(　)。

　　A.房屋实际用途

　　B.土地开发程度

　　C.房屋建筑结构

　　D.房屋出租情况

　　E.房屋维护状况及完损程度

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。参见教材P50。

　　★房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。

　　★房地产权益包括：

　　①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使用权。

　　②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——抵押权、租赁权或地役权(他项权利)。

　　③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——房地产使用管制(对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)(规划因素)，相邻关系(相邻权)、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。②和③要能区分。

　　④额外的利益或好处。——住宅带有上学指标(如学区房)、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。

　　⑤相关债务。——那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。

　　★房地产权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

　　(1)房地产所有权：房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利(四项权能)。

　　所有权(三种)：单独所有、共有和建筑物区分所有权。

　　——单独所有，指房地产由一个单位或个人享有所有权。

　　——共有，两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有(区分份额)和共同共有(不区分份额)。

　　——建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(复合性的权利，专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持份权+因共同关系所产生的成员权)。要求背，重要考点。

　　【例题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。参见教材P51。

　　(2)建设用地使用权

　　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。

　　取得方式：出让、划拨、租赁、作价出资或者入股、国家授权经营。

　　(3)宅基地使用权

　　宅基地使用权人(主要是农村集体经济组织内部的成员才有的权利)依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，建造住宅及其附属设施。

　　(4)土地承包经营权

　　也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。

　　(5)地役权

　　房地产所有权人或土地使用权人(地役权人)按照合同约定利用他人的房地产(供役地)，以提高自己的房地产(需役地)效益的权利。

　　通行地役权、排水地役权、眺望地役权等。

　　【例题】设立地役权通常会使(　)。

　　A.供役地的价值下降

　　B.需役地的价值下降

　　C.供役地与需役地的价值都下降

　　D.供役地与需役地的价值都上升

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。参见教材P52。

　　抵押权：债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

　　(7)租赁权

　　支付租金获得占有和使用房地产的权利。

　　租赁权是债权，其余属于物权。

　　(8)物权与债权

　　①债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。

　　②物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人。“绝对权”、“对世权”。

　　③“物权优先于债权”、“时间优先”。

　　④所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。

　　⑤房地产权利的分类：

　　【例题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。参见教材P53。

　　3.房地产区位的含义(掌握)

　　房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

　　(1)位置包括：①坐落;②方位;③与相关场所的距离;④临街(路)状况;⑤朝向;⑥楼层。

　　(2)交通条件

　　进、出的方便程度——通达性，可及性和便捷性。

　　(3)外部配套设施，用地红线外的基础设施和公共服务设施。用地红线内的配套设施属于实物因素。(红线内外有别)

　　(4)周围环境，周围的自然环境、人文环境和景观。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、教育程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有(　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、楼层

　　C.环境景观

　　D.土地开发程度

　　E.房屋完损等级

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。参见教材P54。

　　(1)不动产---法律上使用

　　(2)物业----房屋及配套的设施设备和相关场地

　　(3)real estate和real property---英语翻译

　　五、房地产的基本存在形态(了解)

　　房地产：

　　(1)土地——仅指土地部分

　　(2)建筑物——仅指建筑物部分

　　(3)房地——专指土地和建筑物的综合体

　　a)无建筑物的土地：

　　b)有建筑物的土地：

　　该块土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：

　　①无视建筑物的存在;

　　②考虑建筑物存在的影响。

　　c)建筑物：

　　建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：

　　①无视土地的存在;

　　②考虑土地存在的影响。

　　对应第六章收益法中的“剩余技术”。

　　d)房地：

　　下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。(房地合一)

　　对应第六章的“组合技术”。

　　六、房地产含义的总结

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