2019年房地产估价师理论方法辅导资料第一章第三节

　　第三节　房地产估价的要素

　　一、估价当事人

　　与估价活动有直接关系的单位或个人，包括估价机构、估价师(估价主体)和估价委托人(需求者和服务对象)。

　　(一)房地产估价机构

　　依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。

　　《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。

　　合伙评估机构应有2名以上评估师，其合伙人2/3以上具有3年以上从业经历，最近3年内未受停止从业处罚。

　　公司制评估机构8名以上评估师和2名以上股东，2/3以上股东3年以上从业经历，且最近3年内未受停止从业处罚。

　　(二)注册房地产估价师

　　通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格。理论知识+实践经验+职业道德

　　应受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;不得以个人名义承揽房地产估价业务，由房地产估价机构统一接受委托和收费。

　　(三)估价委托人

　　1.委托估价机构为其提供估价服务的单位或个人(估价服务的需求方)。

　　2.自用：司法拍卖估价报告，确定拍卖保留价;

　　第三方使用：借款人委托的抵押估价报告是借款人提供给贷款人(如商业银行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的关联交易估价报告是上市公司披露给社会公众使用。

　　3.估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的区别和关系。重要考点

　　(1)估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人。

　　(2)估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

　　(3)要求能联系实际，确定估价中这几种身份的关系。

　　(4)房地产抵押估价，委托人可能是贷款人，也可能是借款人，都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。

　　(5)房屋征收评估，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

　　(6)房地产司法拍卖估价，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。(注意判断题)

　　二、估价目的

　　估价委托人对估价报告的预期用途。是委托人对估价的实际需要。

　　估价目的：房地产转让、租赁、抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、建设用地使用权出让，企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。

　　估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都可能不同，从而影响估价结果。

　　【2013年真题】根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照(　)划分。

　　A.行政区域

　　B.估价目的

　　C.估价对象规模

　　D.价值类型

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。参见教材P398。

　　联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做(上市、清算)，三级资质3个不能做(加个司法鉴定)，暂定三级5个不能做(再加房屋征收和在建工程抵押)。

　　三、估价对象

　　估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　估价对象：房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等财产或相关权益。

　　四、价值时点

　　所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

　　同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，必须明确估价对象价值或价格的具体时间。价值时点根据估价目的来确定。可能是现在、过去或将来的某个时间。

　　确定价值时点在前，得出评估价值在后。

　　五、价值类型

　　所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。价值类型由估价目的确定。同一估价对象可以有不同价值类型。

　　同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是其在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。而不同估价目的下的评估价，如买卖价格，评估价值，计税价值，彼此之间可能不同。

　　6类价值类型：市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值、残余价值。

　　六、估价原则

　　估价所依据的法则或标准。在反复估价实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的。估价原则使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

　　七、估价程序

　　完成估价项目的各项工作的先后次序。

　　估价程序的作用：保证估价质量、提高估价效率、防范估价风险、规范估价行为。

　　八、估价依据

　　作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。包括：

　　(1)有关法律、法规、政策，包括有关法律、行政法规，司法解释，地方性法规，部门规章和政策，地方政府规章和政策。

　　(2)有关估价标准，包括有关房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见、地方标准等。

　　(3)估价委托书、估价委托合同和委托人提供的估价所需资料。

　　(4)估价机构、估价师掌握和收集的估价所需资料。

　　在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象选取估价依据。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。

　　国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线(最低要求)。

　　鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。

　　【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据(　)来选取。

　　A.估价假设和估价原则

　　B.价值类型和估价结果

　　C.估价程序和估价方法

　　D.估价目的和估价对象

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。参见教材P34。

　　记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。

　　九、估价假设

　　针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括：一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。

　　合理且有依据地说明估价假设，体现了估价师的专业胜任能力和职业道德。

　　其作用(2个)：规避估价风险，保护估价师和估价机构;告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。

　　【2012年真题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。参见教材P34。

　　【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有(　)。

　　A.规避估价风险

　　B.保护估价师和估价机构

　　C.使评估价值更接近实际成交价格

　　D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

　　E.使委托人能得到其预期的估价结果

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是估价假设。其作用(2个)：规避估价风险，保护估价师和估价机构;告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。参见教材P35。

　　【2013年真题】临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估;另外不得滥用估价假设。参见教材P156。

　　【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有(　)。

　　A.房地产抵押估价

　　B.房屋征收评估

　　C.房地产司法拍卖估价

　　D.房地产转让估价

　　E.房地产投资信托基金估价

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。已被查封的房地产，在进行产权处置时，存在诸多限制，产权存在瑕疵;如果是抵押估价，房地产转让估价，以及房地产投资信托基金估价，必需要进行减价处理;只有在征收和司法拍卖这两种情况下，可以不用考虑产权的瑕疵，按照市场价格进行评估。参见教材P157。

　　十、估价方法

　　比较法、收益法和成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。

　　每种估价方法都有其适用对象和条件。同时运用，相互验证，但不应相互替代。不同方法可以互补，如特殊厂房不适用比较法，但适用成本法;待开发土地不适用成本法，但适用假设开发法和比较法;在建工程不适用比较法，但适用成本法和假设开发法。

　　十一、估价结果

　　估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。

　　鉴证性估价要求客观公正，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，不能在完成估价之前讨论估价结果;更不得为招揽业务而迎合委托人的高估或低估要求。

　　估价结果可能受估价师个人因素影响。

　　试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

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