2019年房地产估价师理论方法辅导资料第一章第二节

　　第二节　对房地产估价的需要(即：估价目的)

　　一、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让：转让方式：买卖、互换、赠与或作价出资、作价入股、抵偿债务。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。确定转让价格和租赁租金。

　　二、 房地产抵押的需要 (掌握)

　　1.房地产抵押：债务人或第三人(抵押人)不转移占有 ，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人(抵押权人)有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿 。

　　2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于 抵押房地产的价值(出于安全的考虑)。

　　3.房地产抵押对房地产估价的需要，主要有5种 ：

　　①初次抵押估价。

　　②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款。

　　④抵押期间估价，即(贷款到期前)对抵押房地产的价值进行评估，监测抵押房地产的价值的变化，也是出于风险防范。

　　⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产折价或者拍卖、变卖处置。

　　4.金融机构贷款前、后和抵押物处置 三个阶段抵押估价。

　　——贷前：房地产价值评估、房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等。

　　——贷后：抵押房地产价值或价格动态监测和评估，有关风险提示。

　　——处置：处置抵押房地产价值评估、处置方案、处置方式分析咨询。

　　5.向抵押权人提供风险提示：

　　抵押人的行为使抵押房地产的价值减少，要求抵押人停止其行为;

　　抵押房地产价值减少，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减值相应的担保;

　　抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

　　【例题】房地产抵押对房地产估价的需要，包括(　)。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。参见教材P17。

　　【例题】在贷款前期需要提供的房地产估价服务是(　)。

　　A.转抵押估价

　　B.抵押房地产价值动态评估

　　C.抵押成数测算

　　D.处置抵押房地产估价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。参见教材P17。

　　三、 房地产税收的需要(掌握)

　　中国目前与房地产有关的税种10个，房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税(专门针对房地产设置)，增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等(具有普遍调节功能)。

　　特列：城镇土地使用税和耕地占用税从量定额征收 (按占地面积计税)，不需房地产估价 。

　　计税依据：房地产价格价值、租金。

　　计税依据不合理的，纳税人可申请重新核定计税依据。

　　契税是在土地、房屋权属转移 时向其承受者征收的税收，计税依据是：

　　①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格 (或核定价格，当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由时)。

　　②赠与(土地使用权&房屋)，参照市场价格 。

　　③交换(土地使用权&房屋)，为交换价差 。差额明显不合理且无正当理由，由征收机关参照市场价格 核定。

　　四、房地产征收和征用的需要

　　1.共性——强制性，法定程序，公平补偿

　　2.区别——征收是强制收买，所有权变更，不返还。“强行购买 ”;

　　征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。“强行租用 ”

　　3.记忆要点：征收征用，——“公共利益原则”、“公平补偿原则”

　　4.补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。

　　——房地产被征用后损毁的，补偿为“使用上的补偿(相当于租金)+损毁前后的价差”

　　——被征用后灭失的，补偿为“使用上的补偿+相当于被征用房地产价值的补偿”

　　——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”

　　产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。

　　5.评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。如因征收征用房地产造成的动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失 。

　　五、房地产司法拍卖的需要

　　人民法院强制拍卖房地产，评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，是为确定拍卖保留价 提供参考依据。

　　六、房地产分家析产的需要

　　1.房地产分割一般不宜实物分割，而用价值分割。

　　2.实物分割+差价“多退少补”。

　　3.土地：等值基础上面积不等的划分，或按面积平均分割+差价“多退少补”。

　　4.房屋分割，实物分割+差价“多退少补”。

　　七、房地产损害赔偿的需要

　　房地产损害的情形多样复杂，主要有：

　　(1)使他人房地产受到污染。

　　(2)新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。(侵犯相邻权)

　　(3)工程施工不慎使邻近建筑物受损。

　　(4)房屋质量缺陷给购房人造成损失。

　　(5)修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。

　　(6)对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失。

　　(7)未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失。

　　(8)非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。

　　(9)其他房地产损害。

　　上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额 和相关经济损失 (如因房地产损害造成的其他财产损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等)，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

　　【例题1-1】某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m2;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2000元;该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。

　　计算：

　　①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;

　　即受损前后的市场价格差：

　　(6000-5200)×5500=440.00(万元)

　　②修复所能带来的价值增加额;

　　修复后前的市场价格差，即：

　　[6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00(万元)

　　补充：受损后，和修复前，是一个时点，一个概念 。

　　③修复的各项必要费用;

　　包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

　　④该损害在经济上是否可修复;

　　比较修复的必要费用(成本)与修复的价值增值(收益)。如前者≦后者，可修复;反之，不可修复。

　　因为修复成本264万元<修复所能带来的价值增加额341万元(修复收益)，在经济上可修复。

　　⑤该损害造成的相关经济损失额;

　　房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：

　　0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

　　⑥该损害造成的总损失额;

　　修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：

　　264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

　　⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

　　给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

　　本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意 ：

　　不修复情况下的价值减损=损坏前后的市场价差

　　修复带来的价值增加额=修复后前的市场价值差

　　损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值(成本效益原则)

　　损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费

　　总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额

　　【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。参见教材P23。

　　【例题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是(　)。

　　A.该损害在经济上是可修复的

　　B.修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万;租金损失100×1500×6=90万;搬迁费1300×2×100=26万;合计266万;修复后的价值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250万，得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万。选项C，不修复的时候的价值减损额为(5000-4500)×10000=500万。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。参见教材P22。

　　八、房地产保险的需要

　　投保时，为确定保险价值 和保险金额 提供参考依据。

　　保险事故发生后，确定财产损失 ，为保险人确定赔偿保险金 的数额提供参考依据。

　　保险期间，保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　九、国有土地有偿使用的需要

　　出让方式：协议和招标、拍卖、挂牌等 。

　　对拟出让的土地估价，有两个视角。一是出让人(市、县人民政府国土资源行政主管部门)，确定出让底价(出让人的最低价)提供参考依据;二是用地者，确定出价(可承受的最高价，咨询性估价)。

　　出让方式出让人用地者

　　招标出让招标底价投标报价

　　拍卖出让拍卖底价(保留价)竞买人的最高出价(最高应价或最高报价)

　　挂牌出让挂牌底价竞买人的最高报价

　　协议出让出让价格、确定协议出让最低价土地使用者的最高出价

　　十、企业有关经济行为的需要(熟悉)

　　企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策、会计计量、信息披露、监督管理等提供参考依据。

　　此外，企业运营中的房地产，根据会计计量、相关信息披露和有关监管等需要和要求，对其公允价值等进行评估。

　　十一、房地产行政管理的需要(了解)

　　十二、其他方面的需要

　　(1)房地产证券化需要的估价。

　　(2)办理出国移民提供财产证明需要的估价。

　　(3)在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。

　　(4)对各种涉及房地产的违法、违纪等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量(如面积)，而且考虑涉案房地产的价值量。

　　(5)房地产开发经营过程中需要的估价。

　　(6)建设用地使用权期间届满需要的估价。

　　(7)住房反向抵押需要的估价。

　　试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]:　历年真题+模拟试卷+错题练习

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