2019房地产估价师教材理论方法第十一章考点：路线价法

路线价法

　　一、路线价法概述

　　(一)路线价法的含义(熟悉)

　　路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

　　(二)路线价法的理论依据(熟悉)

　　路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。

　　理论依据——替代原理。

　　路线价法与比较法的关系：

　　路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值是根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。

　　即只做房地产状况调整，而不需再做交易情况修正和市场状况调整。

　　路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整;路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行修正和调整，然后再进行综合;利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。

　　路线价法不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街土地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格;求得的路线价所对应的日期，已与欲求取的临街土地价值的日期一致，都是价值时点的。

　　【判断题】路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。参见教材P369。

　　【判断题】由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。参见教材P369。

　　(三)路线价法适用的估价对象和条件(熟悉)

　　适用的估价对象，主要适用于城镇临街商业用地的估价。

　　具体对象：房地产税收;市地重划(城镇土地整理);房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

　　前提条件：街道较规整，临街土地排列较整齐。

　　(四)路线价法估价的操作步骤(熟悉)

　　①划分路线价区段;

　　②设定标准临街深度;

　　③选取标准临街宗地;

　　④调查评估路线价;

　　⑤制作价格修正率表;

　　⑥计算临街土地的价值。

　　二、划分路线价区段(熟悉)

　　路线价区段，是指具有相同路线价的地段。

　　划分原则：

　　应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。

　　两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。

　　较长的繁华街道，两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。

　　某些不繁华的街道，因地价水平差异不大，同一个路线价区段可延长至数个路口。

　　同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价。

　　【判断题】划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是划分路线价区段。如果路线太长的繁华地段，有时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意:“必然是”三个字。参见教材P370。

　　三、设定标准临街深度(了解)

　　标准临街深度：是街道对地价影响的转折点;由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。

　　设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。(原因：尽可能减少深度修正的工作。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗临街土地价值的计算)

　　四、选取标准临街宗地(了解)

　　标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。

　　选取的具体要求(8要求)：

　　①一面临街;

　　②地块形状为矩形;

　　③临街深度为标准临街深度;

　　④临街宽度为标准临街宽度;

　　⑤临街宽度与临街深度的比例(宽深比)适当;

　　⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;

　　⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率;

　　⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。

　　五、调查评估路线价(了解)

　　路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。

　　求取方法：可以运用收益法、比较法分别求取各宗的价格，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

　　路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价;可以用货币表示，也可以用相对数表示。

　　六、制作价格修正率表(掌握)

　　价格修正率表(两类)

　　(1)临街深度价格修正率表

　　(2)其他价格修正率表

　　原理：一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，可及性越差，价值也越小。

　　(1)四三二一法则

　　将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：

　　距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;

　　第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;

　　第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;

　　第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。

　　(2)九八七六法则

　　超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。

　　【例1】某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。

　　『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%+30%)=85.34(万元)。

　　『答案解析』本题考查的是制作价格修正率表。四三二一罚则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%;第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%;第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%;第四个(距离街道最远的)25英尺，价值占整块土地价值的10%。参见教材P372。

　　【例2】例1中，如果相邻的临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?

　　【解】本题考查的是制作价格修正率表.该相邻的临街土地的总价计算如下：

　　121.92×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)

　　=121.92×(100%+9%+8%)

　　=142.65(万元)

　　参见教材P373。

　　【例3】通过标准临街宗地单价(路线价)求得的一宗临街深度为15.24m(即50英尺)、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。标准临街宗地的临街深度为30.48m(即100英尺)，临街宽度为25.00m。假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。

　　【解】标准临街宗地的单价和总价计算如下：

　　设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则：

　　V×(40%+30%)=85.34(万元)

　　V=85.34÷(40%+30%)=121.92(万元)

　　标准临街宗地的单价=121.92×10000÷(30.48×20.00)=2000.00(元/m2)

　　标准临街宗地的总价=2000.00×(30.48×25.00)÷10000=152.40(万元)。

　　参见教材P372。

　　(3)其他法则

　　“前面三分之一里面三分之二法则”：是临街深度为150英尺的临街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。

　　苏慕斯法则(Somers rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺的临街土地价值的15%。

　　霍夫曼法则(Hoffman rule)：是临街深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67%、87.7%和100%。

　　哈柏法则曾经考过一次。

　　2.几种临街深度价格修正率(掌握)

　　在图11-5a中，假设a1，a2，a3，…，an-1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则单独深度价格修正率的关系为：(递减)

　　a1>a2>a3>…>an—1>an

　　累计深度价格修正率的关系为：(递增)

　　a1<(a1+a2)<(a1+a2+a3)<...<(a1+a2+a3+…+an-1+an)

　　平均深度价格修正率的关系为：(递减)

　　以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：

　　40%>30%>20%>10%>9%>8%>7%>6%

　　累计深度价格修正率为：

　　40%<70%<90%<100%<109%<117%<124%<130%

　　平均深度价格修正率为：

　　40%>35%>30%>25%>21.8%>19.5%>17.7%>16.25%

　　为简明起见，将上述临街深度价格修正率用表格来反映，即为临街深度价格修正率表，见表11-1。

　　临街深度价格修正率表　　表11-1

临街深度 （英尺）	25	50	75	100	125	150	175	200
四三二一法则（%）	40	30	20	10	9	8	7	6
单独深度价格修正率（%）	40	30	20	10	9	8	7	6
累计深度价格修正率（%）	40	70	90	100	109	117	124	130
平均深度价格修正率（%）	160 （40）	140 （35）	120 （30）	100 （25）	87.2 （21.8）	78.0 （19.5）	70.8 （17.7）	65.0 （16.25）

　　临街深度价格修正率表的制作形式——单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。

　　累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小。

　　平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系：

　　平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度÷所给临街深度

　　平均深度价格修正率，即该深度上所占标准宗地总价值的比率/所占标准宗地总面积的比率

　　=该块地占标准宗地的价格比重/该地块占标准宗地的面积比重

　　(考试的时候要会换算)

　　制作临街深度价格修正率表的要领：

　　①设定标准临街深度;

　　②将标准临街深度分为若干等份;

　　③确定临街深度价格递减率;

　　④求取单独深度价格修正率或累计深度价格修正率、平均深度价格修正率，并用表格反映。

　　七、计算临街土地的价值(掌握)

　　(一)路线价法的计算公式

　　(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。又分为两种情况：

　　如果临街宽度与标准宽度相同

　　V(总价)=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率

　　V(单价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(临街宽度×临街深度)

　　如果临街宽度与标准宽度不相同

　　V(总价)=(标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率)/(标准宽度×临街深度)×估价对象面积

　　=标准临街宗地总价×Σ单独深度价格修正率×(临街宽度/标准宽度)

　　V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=标准临街宗地×Σ单独深度价格修正率/(标准宽度×临街深度)

　　(2)当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

　　V(总价)=路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度

　　V(单价)=路线价×∑单独深度价格修正率/临街深度

　　(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。

　　V(单价)=路线价×平均深度价格修正率

　　V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度

　　记忆：总价为路线价时，用累计深度价格修正率，单价为路线价时，用平均深度价格修正率。

　　感叹一下!俺们复习估价师考试，总是累啊!

　　总——累　单——平

　　考试时，考单价的形式居多

　　(二)临街土地价值的计算

　　1.一面临街矩形土地的价值计算

　　土地单价=路线价×平均深度价格修正率

　　土地总价=土地单价×土地面积

　　2.前后两面临街矩形土地价值的计算

　　采用重叠价值估价法

　　先确定高价街(前街)与低价街(后街)的影响范围的分界线

　　以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。

　　前、后街影响深度与总深度的关系

　　前街影响深度+后街影响深度=总深度

　　3.矩形街角地价值的计算

　　采用正旁两街分别轻重估价法

　　先求出高价街(正街)的价值，再计算低价街(旁街)的影响加价，然后加总。

　　土地单价=正街路线价×正街临街深度价格修正率+旁街路线价×旁街临街深度价格修正率×旁街影响加价率

　　4.三角形土地的价值的计算

　　(1)一边临街直角三角形土地价值的计算

　　按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率。

　　土地单价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率

　　土地总价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率×1/2×临街宽度×临街深度

　　(2)其他三角形土地价值的计算

　　先将三角形作辅助线，形成两块一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。

　　5.其他形状土地的价值计算

　　先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些形状的土地价值，再相加减。

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