2018房地产估价师教材<理论方法>第八章第四节重新购建价格的测算

 第四节重新购建价格的测算

　　1.重新购建价格的内涵

　　重新购建价格是在价值时点的重新购建价格。

　　重新购建价格是客观的重新购建价格。即重新购置的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润。

　　建筑物的重新购建价格是全新状况 的建筑物的重新购建价格。

　　土地的重新购建价格是价值时点状况的土地 的重新购建价格。

　　【例题】关于重新购建价格的说法，正确的有(　)。

　　A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B.重新购建价格相当于账面价值

　　C.重新购建价格是客观的重新购建价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建价格的内涵。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建价格，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。参见教材P287。

　　【例题】下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

　　B.重新购建价格是在估价时点的价格

　　C.重新购建价格是客观的价格

　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建价格的内涵。土地是在价值时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建价格就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P287。

　　2.重新购建价格的求取思路(熟悉)

　　思路一：房地合一，模拟开发。

　　思路二：房地分离，分别测算，相加求取。

　　单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。

　　单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。也可等于支付总承包商的所有费用+发包人的其他必要支出+发包人的应得利润。

　　3.建筑物重新购建价格的求取方式(掌握)

　　按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格。

　　重建价格 也称为重建成本，是指采用与估价对象中建筑物相同的 建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术及工艺等，在价值时点 的国家财税制度和市场价格 体系下，重新建造与估价对象中建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　可以把这种重新建造方式形象地理解为“复制 ”。因此，进一步地说，重建价格是在原址，按照原有规格和建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和设备，采用原有建筑技术和工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　重置价格 也称为重置成本，是指采用价值时点 的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点 的国家财税制度和市场价格 体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用 的全新建筑物的必要支出及应得利润。

　　重建价格与重置价格通常不同。一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术、工艺改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似”。

　　重建成本：相同的材料(旧材料)+相同的技术(旧技术)+价值时点的价格+与原物相同

　　——复制，完全复原，适用于有保护价值的建筑物。

　　谐音：福建

　　重置成本(注意与重建成本的区别)

　　价值时点材料(新材料)+价值时点技术(新技术)+价值时点的价格+同等效用

　　——替代，适用于一般项目。

　　一般情况下重置价格低于重建价格。

　　【例题】建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。此为重建价格。参见教材P289。

　　4.建筑物重新购建价格的求取方法(熟悉)

　　建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　求取方法有：单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法。(能区分含义)

　　单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面积法和单位体积法。

　　工料测量法，料+工+费。

　　指数调整法，也称成本指数趋势法 ，利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费，来求取估价对象建筑安装工程费的方法。

　　【例8-2】某幢房屋的建筑面积为300平方米,该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费用为1200元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。

　　『正确答案』本题考查的是单位比较法。设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：

　　(1)建筑安装工程费=1200(元/平方米)

　　(2)专业费用=1200×8%=96(元/平方米)

　　(3)管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/平方米)

　　(4)销售费用=VB×4%=0.04VB(元/平方米)

　　(5)投资利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6%)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元/平方米)

　　(6)销售税费=VB×6%=0.06VB(元/平方米)

　　(7)开发利润=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元平方米)

　　(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

　　VB=1743.69(元/平方米)

　　重新购建总价=1743.69×300=52.31(万元)。参见教材P290。

　　分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。

　　【例8-3】估算某旧办公楼2009年6月30目的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下：

　　1.建筑安装工程费：

　　(1)土建工程直接费：

　　①基础工程：99.54元/平方米

　　②墙体工程：80.11元/平方米

　　③梁板柱工程：282.37元/平方米

　　④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73.65元/平方米

　　⑤楼梯混凝土工程：31.82元/平方米

　　⑥零星混凝土工程：25.32元/平方米

　　⑦屋面工程：20.42元/平方米

　　⑧脚手架工程：25.54元/平方米

　　⑨室外配套工程：142.67元/平方米

　　小计：781.44元/平方米

　　(2)安装工程直接费：

　　①电梯工程：130.O0元/平方米(其中：人工费9.O0元/平方米)

　　②给排水工程：85.22元/平方米(其中：人工费12.32元/平方米)

　　③采暖通风工程：70.34元/平方米(其中：人工费9.83元/平方米)

　　④电气工程：112.65元/平方米(其中：人工费7.59元/平方米)

　　⑤消防工程：16.62元/平方米(其中：人工费2.58元/平方米)

　　⑥综合布线工程：30.45元/平方米(其中：人工费4.85元/平方米)

　　小计：445.28元/平方米(其中：人工费46.17元/平方米)

　　(3)装饰装修工程直接费：

　　①门窗工程：135.O0元/平方米(一次性包死承包价)

　　②内部装饰工程：455.50元/平方米(其中：人工费45.16元/平方米)

　　③外墙玻璃幕等工程：311.O0元/平方米(一次性包死承包价)

　　小计：901.50元/平方米(其中：人工费45.16元/平方米)

　　(4)土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装工程综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。

　　2.专业费用：建筑安装工程费的6%。

　　3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。

　　4.销售费用：售价的3%。

　　5.投资利息：开发经营期为2年;费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。

　　6.销售税费：售价的5.53%。

　　7.开发利润：投资利润率为20%。

　　『正确答案』本题考查的是分部分项法。设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：

　　1.建筑安装工程费：

　　(1)土建工程费=[781.44×(1+14.25%)]×(1+3.445%)=923.55(元/平方米)

　　(2)安装工程费=(445.28+46.17×79.08%)×(1+3.445%)=498.39(元/平方米)

　　(3)装饰装修工程费=(901.50+45.16×75.90%)×(1+3.445%)=968.01(元/平方米)

　　(4)单位建筑安装工程费=923.55+498.39+968.01=2389.95(元/平方米)

　　建筑安装工程费总额=2389.95×8247=1970.99(万元)

　　2.专业费用=1970.99×6%=118.26(万元)

　　3.管理费用=(1970.99+118.26)×3%=62.68(万元)

　　4.销售费用=VB×3%=0.03VB(万元)

　　以上1至4项费用之和=2151.93+0.03VB(万元)

　　5.投资利息=(2151.93+0.03VB)×[60%×(1+5.76%)1.5+40%×(1+5.76%)0.5-1]=137.59+0.0019VB(万元)

　　6.销售税费=VB×5.53%=0.0553VB(万元)

　　7.开发利润=(2151.93+0.03VB)×20%=430.39+0.006VB(万元)

　　8.VB=2151.93+0.O3VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

　　VB=2999.46(万元)

　　9.建筑物重置单价=2999.46÷0.8247=3637.03(元/平方米)。参见教材P291。

　　工料测量法。优点：详细、准确。缺点：比较费时、费力，需专家帮助，用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。

　　指数调整法，也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。

　　【例题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是(　)。

　　A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

　　B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

　　C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

　　D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。参见教材P287。

　　【例题】根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(　)。

　　A.单位比较法

　　B.市场提取法

　　C.分解法

　　D.工料测量法

　　E.指数调整法

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是单位比较法。市场提取法，分解法，是收益还原法中求取报酬率的方法。参见教材P290。