2018房地产估价师教材考点:比较法及其运用之交易情况修正

交易情况修正

　　一、交易情况修正的含义

　　可比实例的成交价格如果是不正常的，应修正为正常。——交易情况修正

　　二、造成成交价格偏离正常价格的因素

　　(1)利害关系人之间的交易。

　　(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。

　　(3)被迫出售或被迫购买的交易。被迫出售价格通常偏低，被迫购买价格通常偏高。

　　(4)人为哄抬价格交易。

　　(5)对交易对象有特殊偏好的交易——成交价格往往偏高。

　　(6)相邻房地产合并的交易。相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常价格。(规模经济，外部效应内部化)

　　(7)受迷信影响的交易

　　有上述特殊情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。

　　三、交易情况修正的方法

　　交易情况修正的方法主要有：①总价修正、单价修正；②金额修正、百分比修正 。

　　总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正;单价修正是基于单价对可比实例的成交价格进行交易情况修正。

　　金额修正是采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：

　　可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格

　　百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：

　　可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格

　　在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。

　　假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S%;低时，为-S%)，则有：

　　可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格

　　在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准的原因在于，因为采用比较法估价时要求选取多个可比实例。这样，如果以正常价格为基准，只会有一个比较基础，而如果以实际成交价格为基准，则会出现多个比较基础。

　　例如，以正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高10%，意即：可比实例成交价格=可比实例正常价格×(1+10%)。

　　假设可比实例正常价格=1500元/m2，则有：

　　可比实例成交价格=1500×(1+10%)=1650(元/m2)

　　如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常价格比其成交价格低10%，意即：

　　可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×(1-10%)

　　假设可比实例成交价格=1650元/m2，则有：

　　可比实例正常价格=1650×(1-10%)=1485(元/m2)

　　可见：1485元/m2≠1500元/m2。所以说“可比实例成交价格比其正常市场价格高10%”与说“可比实例正常市场价格比其成交价格低10%”是不等同的。

　　为此，在交易情况修正中应统一采用“可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少”的说法。