2018年房地产估价师考试章节辅导:净收益

第三节 净 收 益

　　一、净收益测算的基本原理●

　　收益性物业获取收益的方式两种：出租、营业。净收益的测算途径分两种：①租赁收入的净收益：存在大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准工业厂房、仓库等;②营业收入的净收益：旅馆、影剧院、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等。英国：租赁→投资法，营业→利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收人测算净收益来估价。租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

　　㈠基于租赁收入测算净收益

　　□租赁收入测算净收益的基本公式为：

　　净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入一运营费用

　　□房地产收益的种类

　　主要有4种：①潜在毛收入;②有效毛收入;③净收益;④税前现金流量。

　　1、净收益即净运营收益(NOI)，是从有效毛收入扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。

　　2、潜在毛收入(PGI)是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。出租型物业：潜在毛收入=潜在毛租金收入+其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。

　　3、空置和收租损失。空置的面积没有收入。收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或不付租金所造成的收入损失。空置和收租损失通常按潜在毛收入的一定比率来计算

　　4、有效毛收入(EGI)是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

　　5、运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用。包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等。运营费用与会计上的成本费用不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

　　⑴有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。

　　⑵房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销。注意：建筑物长寿命项目折旧、土地取得费用摊销不属于运营费用，短寿命项目(设施设备、装饰装修等)的折旧费属于运营费用(短寿命项目不重新购置、更换，房地产就不能正常运营)。

　　⑶房地产改扩建能增加房地产每年的收入而提高房地产的价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，从而两者相抵，故不将它作为运营费用的一部分。若改扩建费用低于其所带来的房地产价值增加额，则用假设开发法估价。

　　⑷运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。

　　运营费用率OER=运营费用÷有效毛收入 净收益率NIR=净收益÷有效毛收入=1-OER

　　□潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益等，通常以年度计，并假设在年末发生。

　　6、税前现金流量=净收益-抵押贷款还本付息额，用于评估物业自有资金权益价值。

　　7、税后现金流量=净收益-扣除所得税后，用于评估投资价值。

　　㈡基于营业收入测算净收益

　　有些收益性房地产通常是以营业方式获取收益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、 娱乐中心、汽车加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：①潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入;②要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，故不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

　　二、不同收益类型房地产净收益的求取●

　　净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为4种情况：

　　㈠出租的房地产净收益的求取 注意：出租人负担&实例的可比性

　　□出租房地产的净收益=租赁收入-由出租人负担的费用。租赁收入=租金收入-押金收益

　　□出租人负担的费用：维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。

　　□在实际中房租可能包含房租构成因素外的费用，也可能不包含房租构成因素的费用。

　　■房租构成因素：地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润

　　■需扣除的费用：水电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、家俱设备折旧费、物业服务费用、维修费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、其他费用。

　　■房地产税：城镇土地使用税、房产税或城市房地产税等;租赁税费：两税一费、租赁手续费。

　　□实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定要扣除的费用项目。如租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均为出租人负担，则应全部扣除。按惯例确定出租人负担的费用：要注意与租金水平相匹配。切记注意：可比实例租金构成与估价对象租金构成的异同

　　㈡营业的房地产净收益的求取

　　□最大特点是，业主同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。

　　□商业经营房地产：根据经营资料测算净收益，净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润。

　　□工业生产房地产：根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润。

　　□农地净收益=农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)-种苗费-肥料费-水利费-农药费-农具费-人工费×畜工费-机工费-农舍费-投资利息-农业税-农业利润等。

　　㈢自用或尚未使用的房地产净收益的求取

　　含义：指住宅、写字楼等目前为业主自用或暂时空置的房地产，而不是指写字楼、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。注意：写字楼、宾馆的大堂、管理用房、配电室、设备层、技术层等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不用单独计算，否则就重复了。自用或尚未使用的房地产净收益，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。

　　㈣混合的房地产净收益的求取——3种技术思路

　　□净收益=∑(各种类型收入-各种类型变动费用)-总固定费用。把费用分为固定费用和变动费用。固定费用指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等。

　　□净收益=∑各种类型收入-∑各种类型费用　　——测算各种类型的收入和费用

　　□净收益=∑(各种类型收入-各种类型费用)。把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，根据各自的收入和费用求出各自的净收益，将所有的净收益相加。

　　三、求取净收益时应注意的问题◎

　　㈠有形收益和无形收益

　　房地产收益分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高声誉和信用、增强融资能力等。求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。注意无形收益可能考虑在报酬率中，要与报酬率衔接，不能有重复。无形收益的两个难以：①货币化;②在计算净收益时予以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。需注意，若无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。如在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。

　　㈡实际收益和客观收益

　　□相关概念。实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益。实际收益一般不能直接用于估价，通常只有客观收益才可以作为估价依据。

　　□估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除了有租约限制之外，都应采用正常客观的数据。除了有租约限制之外，利用估价对象本身资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，则应对进行适当的修正，使其成为正常客观的。

　　□运用收益法估价时应注意的问题：租赁期限内的租金应采用合同租金(租约租金、实际租金)，租赁期限外采用正常客观的市场租金。承租人毁约可能性：①市场租金和合同租金差异的大小;②承租方对估价对象已投入的成本大小;③当事人约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

　　□评估承租人权益价值的技术路线。承租人权益价值等于剩余租赁期间各期市场租金与租约租金差额在估价时点的现值之和。成本节约资本化法是收益法的一种变通形式。当一种权益或资产并不产生收入，可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，可以采用这种方法评估其价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。

　　□评估出租人权益价值的技术路线。有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值

　　■租约限制下的价值：也称为出租人权益价值、带租约的房地产价值。无租约限制下的价值：完全产权价值、房地产本身的价值。

　　□超额费用资本化法和收入损失资本化法。用于评估房地产价值损失，如房屋质量缺陷造成的房地产租金降低或房地产运营费用增加所导致的房地产价值减损。P294～295例题可能出选择题。

　　㈢乐观估计、保守估计和最可能估计——收益法估价时应注意的问题之二

　　在实际估价中，估价师应同时给出净收益的3种估计值：①较乐观的估计值;②较保守的估计值;③最可能的估计值。评估抵押价值应遵守谨慎原则而选用较保守的估计值，其他目的估价应选用最可能的估计值。 注意：判断或选择

　　四、收益期限和净收益流模式的确定◎

　　㈠收益期限的确定——评估技术路线

　　□相关概念:收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获取收益的时间。根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限确定。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。

　　□建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的关系：①同时结束;②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余使用期限而结束;③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余使用期限而结束。

　　□收益期限确定的要点：

　　■同时结束：收益期限为建筑物剩余经济寿命或土地使用权剩余期限

　　■早于土地使用权剩余使用期限而结束：房地产价值V等于以剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值VB，加上剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值VL。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值V1，减去以剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值V2。V=VB-VL VL=V1-V2

　　■晚于土地使用权剩余使用期限而结束：分为出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期

　　◇未约定不可续期：房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物残余价值折算到估价时点时的价值。

　　◇约定不可续期：以土地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算的房地产价值。

　　㈡净收益流模式的确定

　　运用报酬资本化法估价，求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及预期的收益期限，预测估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益流属于下列哪种类型，以便选用相应的报酬资本化法公式进行计算：①每年基本上固定不变;②每年基本上按某个固定的数额递增或递减;③每年基本上按某个固定的比率递增或递减;④其他有规则变动的情形。

　　实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有3种：①过去数据简单算术平均法。②未来数据简单算术平均法。③未来数据资本化公式法。

　　A 1 t Ai

　　——[1-—————]= ∑ ————

　　Y (1+Y)t i=1 (1+Y)i

　　Y (1+Y)t t Ai

　　A=—————— ∑ ————

　　(1+Y)t-1 i=1 (1+Y)i

　　上述三种方法中，第三种最合理，其次是第二种。