2018年房地产估价师考试章节辅导:建筑物折旧的求取

第五节 建筑物折旧的求取●

　　一、建筑物折旧的含义和原因●

　　㈠建筑物折旧的含义

　　估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点时的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：

　　建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

　　建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧

　　从重新购建价格中扣除建筑物折旧，即是进行减价调整。

　　㈡建筑物折旧的原因

　　建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、外部折旧。

　　1、物质折旧(有形损耗)

　　是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值损失。可从4个方面来认识和把握物质折旧：①自然经过老化;②正常使用磨损;③意外破坏损毁;④延迟维修损坏残存。

　　自然经过老化：随着时间的流逝由自然力作用引起，与建筑物实际年龄正相关;同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。正常使用磨损：人工使用引起，与建筑物使用性质、使用强度和使用年数正相关。意外破坏损毁：由突发性的天灾人祸引起。延迟维修损坏残存：没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时所引起，造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在。

　　2、功能折旧(无形损耗)

　　是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损失。A、功能缺乏指建筑物没有其应有的某些部件、设备、设施或系统。B、功能落后指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。C、功能过剩指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准，而对房地产价值的贡献小于其成本。

　　3、外部折旧(经济折旧)

　　是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值损失。不利因素：①区位因素(如周围环境和景观改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等);②经济因素(如市场供给过量或需求不足);③其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。永久性、暂时性

　　二、求取建筑物折旧的方法●

　　求取建筑物折旧的方法3种：年限法、市场提取法、分解法。

　　㈠年限法

　　1、年限法和有关年限的含义

　　年限法是根据建筑物的经济寿命、经过年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

　　⑴建筑物的寿命

　　建筑物的寿命分为自然寿命、经济寿命。自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时期。建筑物经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。

　　⑵建筑物的年龄

　　建筑物实际年龄：是指从建筑物从竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到：①建筑物维修养护正常，其有效年龄与实际年龄相当;②建筑物维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，其有效年龄小于实际年龄;③建筑物维修养护比正常维修养护差，其有效年龄大于实际年龄。

　　⑶建筑物剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。即：经济寿命=有效年龄+剩余经济寿命

　　⑷建筑物残值及残值率

　　建筑物残值是预计的建筑物达到经济寿命，不宜继续使用，经拆除后的旧料价值。净残值是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物净残值率是建筑物净残值与其重新购建价格的比率。

　　2、直线法——在年限法中，最主要的是直线法

　　直线法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法计算折旧的公式为：

　　年折旧额=建筑物的重新购建价格×(1-残值率)÷建筑物的经济寿命

即：年折旧额的计算公式为：

　　式中：Di为第i年折旧额，在直线法中Di为常数D; C为建筑物重新购建价格; S为净残值;

　　N为建筑物经济寿命; R为残值率，R=(S/C)×100%

　　另外，(C-S)为折旧基数;年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，用d表示。

　　d=(D/C)×100% =(C-S)/(C×N)×100%=(1-R)/N×100%

有效年龄为t年的建筑物折旧总额计算公式为：

　　式中：Et为有效年龄的折旧总额。

直线法折旧下的建筑物现值公式为：

　　式中：V为建筑物的现值

　　【例7-5】某幢平房的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算该房屋的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

　　【解】已知：C=500×100=50000元;R=5%;N=30年;t=10年。则：

　　该房屋的年折旧额D=C(1-R)/N=50000×(1-5%)/30=1583元

　　该房屋的折旧总额Et=C(1-R)×t/N=50000×(1-5%)×10/30=15830元

　　该房屋的现值V=C[1-(1-R)×t/N]=50000×[1-(1-5%)]×10/30=34167元

　　或者，在直线法中

　　该房屋的折旧总额Et=D×t=1583×10=15830元

　　该房屋的现值V=C-Et=50000-15830=34167元

　　3、成新折扣法

　　□含义：根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或用建筑物的寿命、年龄计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值的一种方法。其计算公式为： V=C×q

　　式中：V为建筑物现值; C为建筑物重新购建价格; q为建筑物成新程度(%)。

　　用直线法计算成新率公式为：

　　q=[1-(1-R)]×t/N×100%=[1-(1-R)]×(N-n)/N×100%=[1-(1-R)]×t/(t+n)×100%

　　式中：n为剩余经济寿命，n=N-t。

　　当R=0时， q=(1-t/N)×100%=(n/N)×100%=n/(t+n)×100%

　　【例7-6】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维修养护情况正常，房地产估价师经实地查看判断其剩余经济寿命为30年，残值率为0。请用直线法计算该房屋的成新率。

　　【解】已知：t=10年;n=30年，R=0;求q

　　q=[n/(t+n)]×100%=(30/(10+30))×100%=75%

　　㈡市场提取法

　　□含义：是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。类似折旧状况是指可比实例中的建筑物折旧类型(物质折旧、功能折旧、外部折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。

　　□相应公式：建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值

　　=建筑物重新购建价格-(旧的房地价值-土地重新购建价格)

　　=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值

　　□其求取折旧的具体步骤和主要内容如下：

　　① 搜集交易实例;

　　② 选取3个以上的可比实例(要求：与估价对象具有类似折旧状况);

　　③ 对实例进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整(注意不对其中的折旧状况调整)，但不进行市场状况调整;

　　④ 求取实例在其成交日期的土地重新购建价格，并计算建筑物折旧后价值。

　　可比实例建筑物折旧后价值=可比实例成交价格③-土地重新购建价格

　　⑤ 求可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，并计算建筑物折旧

　　建筑物折旧=可比实例建筑物重新购建价格-可比实例建筑物折旧后价值

　　⑥ 计算可比实例建筑物总折旧率;

　　年平均折旧率=总折旧率÷建筑物年龄 (各个)年平均折旧率→(估对)总折旧率

　　⑦ 计算估价对象建筑物折旧，

　　建筑物折旧=建筑物重新购建价格×总折旧率

　　或 建筑物折旧=建筑物重新购建价格×年平均折旧率×建筑物年龄

　　建筑物经济寿命=1/年平均折旧率 建筑物成新率=1-总折旧率

　　□当可比实例建筑物与估价对象建筑物不同时，需要修正、调整等。调整方法与市场法完全相同。

　　㈢分解法(breakdown method)

　　1、分解法的含义

　　□含义：是先建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。其求取建筑物折旧的思路见上表。

　　□内容：建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧，而物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干组成部分，并应根根各自的特点分别采用适当的方法来求取。

　　□具体步骤：①求取物质折旧。把物质折旧分解为各个项目，分别采用适当方法求取其折旧后相加。②求取功能折旧。把功能折旧分为各个项目，分别采用适当方法求取其折旧后相加。③求取经济折旧。把外部折旧分为不同情况，分别采用适当方法求取其折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。把上述求取的物质折旧、功能折旧、外部折旧相加得到建筑物的折旧总额。

　　2、物质折旧的求取方法

　　□将物质折旧项目分为不可修复项目、可修复项目。预计修复的必要费用≤修复所能带来的房地产价值增加额的是可修复的，即 修复的必要费用≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值

　　□可修复项目：估算在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下的必要费用作为折旧额。

　　□不可修复项目。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格(市场价格、运输费、安装费等之和)、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算其折旧额。长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算其折旧额。

　　□将可修复项目、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。

　　【例7-7】某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为10年。其中，门窗等损坏修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率为0。计算物质折旧。

　　【解】该建筑物的物质折旧额计算如下：

　　门窗等损坏的修复费用=2万元

　　装修的折旧额=C×(1-R)×t/N=30×1/5×3=18万元

　　设备折旧额=C×(1-R)×t/N=60×1/15×10=40万元

　　长寿项目的折旧额=(建筑物重新购建价格-可修复费-短寿命重新购建价格)×(1-R)×t/N

　　=(180-2-30-60)×1/50×10=17.6万元

　　建筑物的物质折旧=可修复费+短寿命折旧+长寿命折旧=2+18+40+17.6=77.6万元

　　3、功能折旧的求取方法

　　□把功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧、功能过剩引起折旧→可修复的、不可修复

　　□功能缺乏折旧的求取。又分成可修复功能缺乏折旧和不可修复功能缺乏折旧

　　■可修复功能缺乏折旧：在采用缺乏该功能的“重建价格”下的求取方法是：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用;③将在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即增加该功能所超额的费用为折旧额。

　　公式：㊣ 扣除该功能缺乏引 起的折旧后的价值=不含有该功能的重置价格-(单独增加该功能的必要费用-该功能重置建造时就具有的必要费用)

　　可修复功能缺乏折旧额=单独增加该功能的必要费用-该功能重置建造时就具有的必要费用

　　㊣ 扣除该功能缺乏引起的折旧后的价值=含有该功能 的重置价格-单独增加该功能的必要费用

　　■不可修复功能缺乏折旧：①利用租金损失资本化法求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用;③将未来每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即得到折旧额。

　　□功能落后折旧的求取。又分成可修复功能落后折旧和不可修复功能落后折旧。

　　■可修复功能落后折旧：以电梯落后为例，其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折旧，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上安装新的功能先进电梯所的必要费用，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用。具体公式为：

　　可修复功能落后折旧额=该功能落后电梯的重置价格-该功能落后电梯已提折旧+拆除该功能落后电梯的必要费用-该功能落后电梯可回收的残值+安装新的功能先进电梯的必要费用-该新的功能先进电梯假设重置建造时一同安装的必要费用

　　可修复功能落后折旧额=功能落后电梯重置价格-已提折旧+拆除费用-回收残值+新电梯安装费用-假设重置建造时一同安装的必要费用 【例7-10】P248

　　☆与可修复功能缺乏折旧额相比，可修复功能落后折旧额加上了功能落后电梯尚未折旧的价值(即功能落后电梯的重置价格减去已提折旧。该部分未发挥作用就报废了)，减去了功能落后电梯拆除后的净残值(即拆除后可回收的残值减去拆除费用。可挽回的损失)，即多了落后功能的服务期未满而提前报废的损失。

　　■不可修复功能落后折旧：仍以电梯落后为例，其折旧额是在上述可修复功能落后折旧额计算中，将安装新的功能先进电梯所必要的费用，替换为利用“租金损失资本化法”求取的功能落后电梯导致的未来每年损失租金的现值之和。

　　□功能过剩折旧的求取。功能过剩一般是不可修复的。功能过剩折旧包括：①功能过剩所造成的“无效成本”(无效成本可通过重置价格自动得到消除);②功能过剩所造成的“超额持有成本”。超额持有成本可利用“超额运营费用资本化”——功能过剩导致未来每年超额运营费用的现值之和来求取。

　　★使用重置成本法时： 扣除功能过剩折旧后的价值=重置价格-超额持有成本

　　★使用重建成本法时： 扣除功能过剩折旧后的价值=重建价格-(无效成本+超额持有的成本)

　　□将功能缺乏折旧额、功能落后折旧额、功能过剩折旧额相加，即为功能折旧额。

　　另一种表述方式：

　　(1)可修复的功能缺乏引起的折旧

　　A、可修复功能缺乏折旧的计算过程

　　①估算在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用;

　　②估算若在估价时点重置建造建筑物时就具有该功能的必要费用;

　　可修复功能缺乏折旧额=①-②=单独增加该功能的必要费用-该功能重置建造时就具有的必要费用

　　B、不可修复功能缺乏折旧的计算过程

　　①采用“租金损失资本化法”，计算缺乏该功能导致未来每年损失租金的现值之和;

　　②估算若在估价时点重置建造建筑物时就具有该功能的必要费用;

　　不可修复功能缺乏折旧额=①-②

　　(2)可修复功能落后折旧

　　可修复的功能落后折旧额=落后功能项目的重置价格-落后功能项目已提折旧+拆除该功能项目的必要费用-落后功能项目的残值+更换功能项目的必要费用-在建筑物建造时就具有该功能的必要费用

　　其他看复习资料。

　　(3)功能过剩一般是不可修复的

　　①使用重置成本法时：扣除功能过剩折旧后的价值=重置价格-超额持有成本

　　②使用重建成本法时：扣除功能过剩折旧后的价值=重建价格-(无效成本+超额持有成本)

　　(4)功能折旧计算公式：功能折旧额=功能缺乏折旧+功能落后折旧+功能过剩折旧

　　4、外部折旧的求取方法

　　外部折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，也可能是永久性的。求取外部折旧首先应分清它是暂时性的还是永久性的，然后根据收益损失的期限不同，利用收益损失资本化法求取未来每年因建筑物以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。

　　【例】某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300元/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。

　　其他的相关资料如下：

　　⑴门窗等损坏的修复费用为3万元，装饰装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

　　⑵该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

　　⑶由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

　　⑷该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

　　⑸假设除空调以外，残值率均为零。

　　试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

　　【解】

　　1、该写字楼的折旧总额计算如下：

　　⑴建筑物物质折旧额计算：

　　①门窗等损坏的修复费用=3万元

　　②装饰装修的折旧额=82.5×4/5=66万元

　　③除空调以外的设备的折旧额=250×9/15=150万元

　　④长寿命项目的折旧额=(1 300×9 000/10000-3-82.5-250)×10/40=208.63万元

　　⑤该建筑物物质折旧额=3+66+150+208.63=427.63万元

　　⑵建筑物功能折旧额计算：

　　空调设备的折旧额=38万元

　　可修复功能落后折旧额=落后功能项目的重置价格-落后功能项目已提折旧+拆除该功能项目的必要费用-落后功能项目的残值+更换功能项目的必要费用-建筑物建造时就具有该功能的必要费用

　　注：空调系统功能落后引起的折旧=落后空调系统的重新购建价格(130(不包括安装费))-落后空调系统已提折旧(80万元)+拆除落后空调系统所必要的费用(10万元)-功能落后空调系统可回收的残值(30万元)+安装新空调系统必要的费用(8万元)-该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必要的费用(未给出)。

　　若“该新的功能先进空调系统如在建筑物建造时就安装的必要费用”按(130+8)/(1+5%)10=87.72万元，显然小于38万元，不合理。故不能计算此项费用。

　　⑶ 功能过剩折旧额=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元

　　注：由于层高过高和墙体隔热保温性差导致的增加能耗损失换算成“负收益价格”，即功能过剩折旧额。

　　⑷外部折旧(租金损失)额=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99万元

　　注：将每年租金损失换算成“负收益价格”，外部折旧额。

　　⑸该写字楼的折旧总额=427.63+38+9.05+65.99=540.67万元

　　2、土地价格=2000×4000÷10000×[1-1/(1+8%)30]/[1-1/(1+8%)40]=755.26万元

　　注：要先将使用权40年的价格换算成使用权为30年的价格

　　3、该写字楼的现值=755.26+0.13×9000-540.67=1384.59 万元

　　注：以上计算思路仅供参考之用。

　　【例】某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250平米，空调主机1990年购入，当时购入价500万元，同型号空调主机现行市场价458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价格250万元，拆除费用5万元。如果该空调机房更换新式空调主机(其他设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积为50平米，节约200平米面积可以提供160平米的营业面积出租。将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为4000元/平米，出租面积的装修费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运用费、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为多少?如年资本化率为5.25%，则至少需要签订几年的租约，方能确保在该租赁期内能够通过置换空调主机房收回空调主机的净支出?

　　1、计算改换空调主机的净支出

　　⑴计算要拆除旧空调的剩余价值，按市场价格计算应为250万元。(注意：500万元，现市场价458万元，已提折旧225万元均没有用，因为已经给出旧空调的市场价格为250万元。如果不给此价格：剩余价格=458-225，也不能用500-225，这是因为估价要用估价时点时的一般价格，而不能用个别价格。)

　　⑵拆除费用=5万元。

　　⑶空调更换的收入=250-5=245万元。

　　⑷更换空调主机的费用(含机房改造费)=700万元(注：无法剔除机房改造费)。

　　⑸更换空调主机的净支出=700-245万元=455万元(注：只能理解为主机更换包括机房改造)。

　　⑹计算置换出可出租部分的年净收益A=160×4000=64万元。

　　⑺如果此题所给的是资本化率：5.25%，则无法计算时间。

　　⑻如果此题的资本化率改为报酬率5.25%，则时间计算如下：

　　V=455万元，A=64万元，Y=5.25%，代入A不变，收益期为有限年收益公式，反求n值，则n值为要计算的时间。9.13年

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题

　　㈠估价上的折旧与会计上的折旧的区别

　　□区别：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，是“减价修正”;C为重新购建价格，是估价时点时的价值，估价时点不同，C的值可能不同;重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收;C为原始价值，是当初购置时的价值，不随时间的变化而变化;资产原始价值与累计折旧总额的差被称做资产账面价值，它无须与市场价值一致。

　　□并非所有的建筑物折旧都是估价上的折旧，如在收益法中，需要扣除的建筑物折旧费和土地取得费用的摊销就属于会计上的折旧。

　　㈡土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

　　□建筑物经济寿命早于土地使用权年限而结束：按建筑物经济寿命计算折旧

　　□建筑物经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，分为出让合同未约定不可续期和已约定续期。

　　■未约定不可续期：按建筑物的经济寿命计算折旧。

　　■约定不可续期：按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。