2018年房地产估价师考试章节辅导:最高最佳使用原则

第四节 最高最佳使用原则●

　　一、最高最佳使用原则的含义

　　□含义：要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。

　　□最高最佳使用：指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使得估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

　　□最高最佳使用须同时满足4个条件：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。

　　二、为何要遵守最高最佳使用原则

　　□业主都设图充分发挥房地产潜力，采取最高最佳使用方式，谋求最大的经济利益

　　□房地产利用的竞争与优选

　　三、最高最佳使用原则与合法原则的关系

　　遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求;遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。

　　四、最高最佳使用原则对房地产估价的要求——如何衡量最高最佳使用

　　最高最佳使用：具体包括用途(或用途组合)、规模、集约度上的最佳。

　　从4方面依序筛选最高最佳使用的方法：⑴法律上的许可性。如法律不允许的，应被淘汰。⑵技术上的可行性。检查其在技术上是否能够实现。⑶经济上的可行性。收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。⑷价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

　　五、有助于把握最高最佳使用原则的3个经济学原理

　　1、收益递增递减原理帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模

　　收益递增递进减原理揭示：⑴一种投入量变动而其他投入固定的投入产出关系叫做收益递减规律。假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变、则随着该种可变投人量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量的继续增加达到某一点后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。⑵所有的投入量变动的情况下的投入产出关系叫做规模收益(规模报酬规律)。表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量，则产出量的变化有3种可能：规模收益不变、规模收益递增、规模收益递减。

　　2、从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模

　　均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用，可以帮助确定最高集约度和最佳规模。如建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪，购买者需花代价扣除建筑物，对土地估价时要做减价调整。建筑物的设计、设施设备非常先进，但位置差，这是功能过剩。P162

　　3、从适合原理理解最佳用途

　　适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。适合原理的本质是适合环境要求的，就是最好的。

　　六、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价前提

　　当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

　　(1)保持现状前提。认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，以保持现状、继续使用为前提估价。保持现状的条件： (新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产价值

　　现有建筑物予以保留的条件：(新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)<现有房地产价值

　　(2)装饰装修改造前提。装饰装修改造的条件： (装饰装修改造后房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润)>现状装饰装修的房地产价值

　　分2种情形：建筑物装饰装修和土地改造

　　(3)转换用途前提。转换用途的条件： (新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润)>现用途的房地产价值

　　(4)重新开发前提。重新开发的条件： (重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润)>现有房地产价值

　　建筑物予以拆除的条件： (新房地产价值-拆除现有建筑物的必要费用-建造新建筑物的必要支出及应得利润) >现有房地产价值

　　(5)上述情形的某种综合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。

　　所必要的费用包括：必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润。