2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产价格和价值的种类

第四节 房地产价格和价值的种类

　　□进行房地产估价，须弄清房地产价格和价值和种类以及每种房地产价格和价值的确切含义，以正确地理解和选用所接触到的价格和价值，把握需要评估的房地产价值内涵。

　　□不同的房地产价格和价值，所起的作用不尽相同;在评估不同的价值类型时，应采用的依据和考虑的因素也不尽相同。

　　一、价值、使用价值和交换价值◎

　　□使用价值：指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值：指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

　　□交换价值——经济活动中一般简称的价值，房地产估价中一般所讲的价值。

　　□使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。任何物品能成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

　　□房地产估价评估的是房地产的交换价值。房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产质量、功能、完损程度、产权等进行“鉴定”，——这些影响着房地产交换价值的大小。

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值●

　　㈠成交价格(成交价)

　　□含义：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场行情的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。

　　□理解成交价格，应对其形成机制(即卖价、买价、成交价格三者的关系)有所了解：

　　■卖价(供给价格)：指卖者出售房地产时所愿意接受的价格——卖者角度

　　■买价(需求价格)：指买者购买房地产时所愿意支付的价格——买者角度

　　■卖价和买价：买卖双方中某一方所愿意接受的价格。一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为： 最高买价≥成交价≥最低卖价

　　□成交价格分为正常成交价格、非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。

　　□正常成交价格的形成条件(7个)：①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。⑤理性且自私的经济行为——经济人假定。其含义有二，即“人是理性的，也是自私的”。在具体交易中，指交易双方均是谨慎的;卖者总想多卖一些钱，买者总想少会一些钱。⑥买者和卖者都具有完全信息。⑦适当的期间完成交易。

　　□通常情况下采取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。差异原因在于：三种出让方式的地价形成机制不同、地块位置的好坏不同(拍卖、招标出让的地块一般位置较好)、缺乏经验、人为因素的干扰及管理体制的缺陷等。

　　㈡市场价格(市价)

　　是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　㈢理论价格

　　□含义：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。用价值、自然价值、自然价格等来表达理论价格。

　　□在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动、不会偏离太远。价格与供求是互动的。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。

　　□一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动)。

　　□就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

　　㈣评估价值 又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价

　　□含义：指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼——比准价格、积算价格、收益价格。

　　□从某种意义上讲，收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格;积算价格倾向于最低买价;比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格。市场较成熟且处于正常状态时，比准价格=收益价格。房地产泡沫时，比准价格大大高于收益价格。比准价格大大高于收益价格，说明高估或存在泡沫。积算价格(不考虑外部折旧时)大大高于比准价格、收益价格，说明供大于求或市场不景气;反之，说明供不应求或市场景气。

　　□交易目的估价：评估价值与成交价格有着密切的关系。房地产交易往往需要估价机构为交易双方提供要价、出价的参考依据，或提供议价的基础;这时，评估价值往往会成为成交价格。同一宗房地产，不同估价师评估出的价值往往不同，这是因为：估价师的知识、经验、职业道德等情况不同。称职的估价师所评估出的价值应当基本一致，彼此间的差异会在合理的误差范围内。

　　□总结。要求评估：客观合理的价值，实际评估：可能是带有估价师主观因素的价值，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同。

　　□从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。

　　三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值●

　　【判断】任何类型的房地产评估价值均是推测估价对象在一定条件下最可能的价格。 (√)

　　这是一组按照价值前提或评估价值的本质来划分的房地产价值。

　　㈠市场价值

　　□含义：房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进行交易的;②交易双方是出于利已动机进行交易的;③交易双方是精明、谨慎行事的，且了解交易对象、知晓市场行情;④交易双方有较充裕的时间进行交易;⑤不存在买者因特殊兴趣给予附加出价。此外还有隐含条件：①最高最佳使用;②继续使用;③市场参与者的集体观念和行为。市场价值是假定估价对象在符合上述一系列条件下进行的交易而最可能实现的价格。

　　□房屋征收估价应采用市场价值标准——依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益

　　㈡快速变现价值 →通常低于市场价值

　　指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。

　　㈢谨慎价值 →通常低于市场价值

　　指存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。

　　㈣在用价值 →一般低于市场价值

　　□指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次等，不一定是最高最佳使用。

　　□现状使用为最高最佳使用时：在用价值=市场价值。

　　㈤清算价值 →一般低于市场价值

　　指在非继续使用条件下的价值。征收房屋：则要假设继续经营来评估其市场价值

　　㈥投资价值

　　□含义：是指从某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型投资者的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，投资价值会因投资者的不同而不同。

　　□同一房地产：不同的投资者有不同的投资价值。这是因为：①开发建设成本或经营费用方面的优势不同;②纳税状况不同;③对未来的信心不同。

　　□评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的，所不同的主要是参数取值。

　　■收益法评估投资价值、市场价值，选取参数的立场不同：①折现率——市：社会一般报酬率，投：最低期望收益率;②净收益方面——投：税后净收益(扣所得税)，市：税前净收益;③未来净收益的估计。投：乐(悲)观;市：客观的。

　　□投资价值≥市场价格，是其投资行为(或交易)能实现的基本条件。投资价值>市场价格，值得投资(购买);反之，不值得投资(购买)。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资(购买)的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位。市场价格<心理价位，趋向于增加投资。

　　□就投资价值与市场价值相对而言，估价所评估的是房地产市场价值。为委托人确定投标报价提供参考依据，是投资价值评估。

　　四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值○

　　□原始价值、账面价值、公允价值是会计上使用的一组价值概念。

　　■原始价值(历史成本、原始购置成本)，简称原值(价)，是一项资产在当初取得时实际发生的成本。会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。

　　■账面价值(账面净值、折余价值)，是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。

　　■公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。

　　■市场价值(实际价值)，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格;或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。市场价值与公允价值的内涵基本相同。

　　□原始价值是始终不变的，账面价值是随时间的推移而不断减少，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动。公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。

　　□就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，估价所评估的是房地产市场价值。

　　五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值●

　　这是一组按照经济行为类型来划分的房地产价格或价值。

　　㈠买卖价格(销售价格)，简称买卖价

　　含义：是房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人(作为买方)支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

　　㈡租赁价格(租金)

　　□含义：是房地产权利人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

　　□房租——市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。市场租金(协议租金)：由市场供求状况决定的租金。商品租金(全价租金)：以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。

　　□真正的房租构成因素包括：①地租;②房屋折旧费：建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费;③维修费;④管理费;⑤投资利息;⑥保险费;⑦房地产税：如房产税、城镇土地使用税、城市房地产税;⑧租赁费用：租赁代理费;⑨租赁税费：两税一费、租赁手续费;⑩利润。实际房租可能包含上述真正的房租构成因素外的费用，可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等;也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用。计租基础：住宅为使用面积或套，非住宅为建筑面积。房租：天(月、年)租金。注意：租赁价格、租赁权价格是的区别。

　　㈢抵押价值

　　□含义：房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

　　□法定优先受偿款，包括：

　　■已抵押担保的债权数额 ■拖欠建设工程价款 ■其他法定优先受偿款

　　★不包括：诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金

　　□在估价实务中，由于设立抵押权的时间、贷款期限、贷款偿还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的时间等估价所必要的前提条件在估价时均难以明确，从而房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价师实地查看估价对象期间或估价作业日期内的某个日期(原则上为完成估价对象实地查看之日)，假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。抵押估价包括：估价对象变现能力分析、风险提示。

　　抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

　　抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款

　　=未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额-其他法定受偿款

　　再次抵押价值=设立法定优先受偿权利下的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

　　□《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定：①建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。②建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。③消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　㈣保险价值

　　保险价值是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如租金损失)。

　　㈤计税价值(课税价值)

　　□是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。

　　□具体的计税价值视税种而定。 ■房产税的计税价值：评估的房产原值或房产租金

　　㈥征收价值

　　□含义：是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考依据而评估的被征收房地产的价值。

　　□【注意】市场价格30>征收价值27.5>成本25>抵押价值21>计税价值13 P103

　　六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格●

　　这是一组按照所交易或估价的房地产权益来划分的房地产价格。

　　㈠所有权价格

　　指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房地产所有权与土地所有权价格。

　　㈡使用权价格

　　是指土地使用权的价格。土地使用权分为建设用地使用权(出让土地使用权、划拨土地使用权)、宅基地使用权、土地承包经营权等。

　　㈢其他权益的价格

　　其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等。

　　七、实际价格和名义价格●

　　□实际价格：指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。

　　□实际交易、不存在名义价格的支付方式：①成交日期一次性付清;②以抵押贷款方式支付

　　八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格◎

　　□现货价格：指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。

　　□期货价格：指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

　　□付款方式：交易达成后立刻或短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清

　　□房地产现货价格：指以现状房地产为交易标的的价格。

　　□房地产期货价格：指以未来状况的房地产为交易标的的价格。如期房价格(含土地价格)

　　□期房价格：以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格

　　■在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。期房价格通常低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：

　　期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

　　【解】该期房目前的价格计算如下：V=3300-330/(1+10%)-3300×2%=2934(元/㎡) P107

　　□同地段期房价格比现房价格高——因为两者品质不同，现房的户型和环境较差、功能已落后等

　　九、市场调节价、政府指导价和政府定价○

　　□按照政府对房地产价格管制或干预程度划分的价格

　　□市场调节价是经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。其估价应依据市场供求状况进行。

　　□政府指导价是指由政府价价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。其估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

　　□政府定价指由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。其估价结果应以政府定价为准。城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价

　　□其他价格干预措施：⑴最高限价、最低限价;⑵规定价格构成或利润率等，如规定新建经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。P108

　　十、基准地价、标定地价和房屋重置价格 ◎ 均为属评估价值

　　□是一组《城市房地产管理法》规定应定期确定并公布的房地产价格。第33条规定：房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　□基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

　　□标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

　　□这的房屋重置价格应是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建造它所发生的必要支出和应当获得的利润。必要支出是建造房屋所必须付出的各项成本、费用和税金。必要支出和应得利润，均应是社会上同类或类似活动的一般正常的支出和利润水平，或平均的支出和利润水平。实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。

　　十一、土地价格、建筑物价格和房地价格 ◎ 按照房地产的基本存在形态的分类

　　㈠土地价格 简称地价

　　□空地：该块土地的价格;有建筑物的土地：该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

　　□同一块土地，在估价时考虑(或特殊情况下假设)其基础设施完备程度和场地平整程度的不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度有5种：①未完成征收补偿安置的集体土地。取得该土地后还需要支付征地补偿安置费。②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地。③已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地。④未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。取得该土地后还需要支付房屋拆迁补偿安置等费用。⑤已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。

　　□土地价格：生地价格、毛地价格、熟地价格。

　　㈡建筑物价格

　　指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用范围内的土地的价格。平常所说的房价，如商品房价格，是含有该建筑物占用范围内的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。

　　㈢房地价格

　　□含义：指土地与建筑物综合体的价格，或建筑物及其占用范围内的土地的价格，或土地及其上的建筑物的价格。它往往等同于人们平常所说的房价。

　　□同一宗房地产：■房地价格=土地价格+建筑物价格 ■土地价格=房地价格-建筑物价格 ■建筑物价格=房地价格-土地价格

　　□房地价值分配(在土地与建筑物之间)与房地产分割、合并估价不同。房地产价值分配：各部分的价值之和等于整体价值。房地产分割：分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。房地产合并：合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。

　　十二、总价格、单位价格和楼面地价● ——按房地产价格的表示单位划分

　　㈠总价格简称总价 一般不能完全反映房地产价格水平的高低

　　指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。

　　㈡单位价格 简称单价 一般可以反映房地产价格水平的高低

　　□含义：指单位土地面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。

　　□认清单位价格，必须认清价格单位。价格单位的构成：货币、面积。

　　■货币——币种和货币单位。币种：人民币、美元、港币等。货币单位：元、万元等

　　■面积——面积内涵和面积单位。◇在面积内涵方面，建筑物：建筑面积、使用面积、套内建筑面积。住宅：居住面积，商业用房：营业面积，出租房屋：可出租面积，成片开发的土地：可转让的土地面积，成片开发的商品房：可出售的建筑面积等。

　　◇在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同。中国内地通常采用㎡(土地面积单位有时还采用公顷、亩)，美、英和香港习惯采用平方英尺(10.764平方英尺合1㎡)，日、韩和台湾一般采用坪(大约0.303坪合1平方米)。

　　㈢楼面地价

　　□含义：是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：

　　由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

　　□认识楼面地价的作用十分重要。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。在同一地区，同类用途和建筑结构的房屋(含土地)在市场上的售价基本相同(但在人们越来越重视环境的情况下，高的容积率意味着高的建筑密度，从而房价会受到一定的影响)。

　　十三、起价、标价、成交价和均价 ——商品房销售中出现的一组价格

　　起价：指所销售的商品房的最低价格。此价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，仅是为了广告作用。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

　　标价(报价、表格价)：商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

　　成交价：商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

　　均价：所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格，成交价的平均价格一般可反映所销售商品房的总体价格水平。

　　十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价◎ ——房地产拍卖中出现的一组价格

　　房地产拍卖活动中的评估价，一般指为法院或有关当事人确定拍卖保留价等提供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或变速变现价值进行分析、测算和判断的结果。

　　保留价(拍卖底价)：在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖：无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价：拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价：竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应停止拍卖标的的拍卖。在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。

　　起拍价(开叫价格、起叫价)：是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可等于保留价。

　　应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

　　成交价是经拍卖师落槌或以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。