2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产供求与价格

第三节 房地产供求与价格

　　一、房地产需求◎

　　㈠房地产需求的含义

　　□含义：消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且能够购买的数量。□需求形成的两个条件：①消费者愿意购买，②消费者有能力购买

　　㈡决定房地产需求量的因素

　　□某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产价格水平;②消费者收入水平;③消费者偏好;④相关物品价格水平;⑤消费者对未来的预期。

　　■该种房地产价格水平。某种房地产价格上升，对其需求会减少;若价格下降，对其需求会增加。炫耀性物品：指用以显示身份和社会地位的物品;其需求与价格成同方向变化。吉芬物品：指某种生活必需品;在某种特定条件下，其需求与价格成同方向变化。

　　■消费者收入水平。需求水平高低直接取决于消费者收入水平。正常商品：收入提高，需求增加;收入下降，需求减少。低档商品：收入提高，需求可能下降。

　　■消费者偏好。消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者偏好。消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会增加;相反，需求会减少。

　　■相关物品价格水平。当一种房地产价格保持不变，而与它相关的物品价格发生变化时，该种房地产需求会发生变化。替代品之间，一种房地产价格不变，另一种房地产价格若下降，则另一种房地产需求增加，该种房地产需求减少。互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会增加。一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

　　■消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受其对未来情况的预期的影响。现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和商品现在的价格水平，还取决于对未来收入和未来价格的预期。买涨不买落→今天不买，明天更贵 今天买进，明天更低

　　□总结：当一种房地产价格低时，当消费者收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增多。

　　㈢房地产需求曲线

　　房地产需求曲线表示房地产的需求与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。它是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)，向左或向右位移。

　　二、房地产供给◎

　　㈠房地产供给的含义

　　含义：指开发商和拥有者在某一特定时间内，在每一价格或租金水平下，对某种房地产所愿意且能够提供出售或出租的数量。供给形成的两个条件：①开发商或拥有者愿意供给，②开发商或拥有者有能力供给。现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：

　　供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量十新开发量

　　㈡决定房地产供给量的因素

　　□某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产价格水平;②该种房地产开发成本;③该种房地产开发技术水平;④房地产开发商对未来的预期。

　　■该种房地产价格水平。某种房地产价格越高，开发数量会越多;相反，开发数量会越少。

　　■该种房地产开发成本。某种房地产价格保持不变，开发成本上升会减少开发利润，致使该种房地产的供给减少;相反，会使该种房地产的供给增加。

　　■该种房地产开发技术水平。开发技术水平的提高可降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。

　　■开发商对未来的预期。开发商预期该种房地产价格会上涨，会增加开发量，会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给。

　　□总结：当一种房地产价格高时，当该种房地产开发成本低或开发技术水平提高时，当开发商预期该种房地产价格未来会下降时，该种房地产的的当前供给通常会增多。

　　□供给缺乏弹性的原因：土地总量不可增加、出让市场政府垄断、开发期长、不可移动

　　㈢房地产供给曲线

　　房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。它是一条向右上方倾斜的供给曲线(S)，向右或向左位移。

　　三、房地产均衡价格

　　□含义：指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，即房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。

　　□均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，若市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖方之间或买方之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

　　□总结——房地产价格与其需求呈正相关，与其供给呈负相关。供给一定，需求增加，则价格上升;需求减少，则价格下降。需求一定，供给增加，则价格下降;供给减少，则价格上升。若需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化(需求和供给均增加或均减少)和反方向变化(需求增加而供给减少，或需求减少而供给增加)、变动幅度不同(需求的增减大于或小于供给的增减)等情况。

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性◎

　　□房地产供求状况(4种类型)——①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况

　　□决定某一房地产价格水平高低的供求状况：本地区同类房地产的供求状况

　　■原因在于：房地产不可移动及变更用途困难

　　□其他类型房地产供求状况对该房地产价格有无影响及其影响程度，视这些供求状况的波及性如何而定