2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（10）

　　第四节 房地产价格和价值的种类

　　一、价值、使用价值和交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值，

　　1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交易对象和市场行情了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等不同而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价(供给价格)、买价(需求价格)、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的;在买方市场下，成交价格往往是偏低的。

　　成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响;反之，则为非正常成交价格。正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。 (4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的经济行为。(6) 买者和卖者都具有完全信息。(7)适当的期间完成交易。

　　2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。

　　3、理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

　　市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

　　4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。

　　收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值(市场价格)大大高于收益法求得的价值(理论价格)。在市场不景气时，成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。

　　从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。

　　三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。

　　某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

　　在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

　　四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。

　　采用公允价值的条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。市场价值与公允价值的内涵基本相同。就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值、公允价值。

　　五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值

　　中国目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。真正租金除了前述的八项外还有租赁费用和租赁税费。

　　房地产抵押价值评估只能演变为评估房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。再次抵押价值等于总评估市场价值一上次抵押贷款折成的价值。