2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（7）

　　第四节 房地产的描述与分析

　　一、土地的描述与分析

　　1.名称2.位置3.四至4.面积,此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位。5.形状6.地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。7.土壤及地基状况8。权利状况9、使用条件10、开发利用情况11、交通条件12、周围环境景观13、公共服务设施完备程度14、其他。

　　使用条件主要包括：(1)用途;(2) 容积率;(3) 建筑密度;(4) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例);(5) 建筑高度;(6) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度) (7) 建筑间距;;(8)交通出入口方位;(9)停车泊位;(10)建筑体量、体型、色彩;(11)地面标高;(12)其他要求。

　　上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点;(2)规划设计条件通知书;(3)审定设计方案通知书;(4)建设用地规划许可证;(5)建设工程规划许可证。

　　二、建筑物的描述与分析认识

　　1. 名称2、位置3、规模4、年龄5、层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。6、建筑结构。7、设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。8、装饰装修，9、层高或净高10、空间布局11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。12、外观13、维修养护情况完好程度14、权利状况、15、占有使用情况16其他情况，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。