房地产估价师相关知识笔记整理(2)

　　▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争;②卖方与卖方之间的竞争;③买方与买方之间的竞争。

　　▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。

　　▲房地产市场：

　　①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权;

　　②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。

　　▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断(少数几家厂商)、完全垄断(市场上只有一个买方或一个卖方)。

　　▲完全竞争市场必须具备以下几个条件：

　　①所买卖的商品具有同质性，不存在差别;

　　②有相当多的买者和卖者，每个人的买或卖在市场上只占微小的份额;

　　③市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格;

　　④买者和卖者都可以自由进出市场;

　　⑤ 买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

　　▲垄断竞争市场必须具备以下几个条件：①买者和卖者都比较多;②产品存在差异;③市场信息完备。

　　▲完全垄断分为：卖方垄断、买方垄断、双边垄断。

　　▲卖方垄断市场必须具有以下几个特点：①只有一个卖者，而买者很多;②产品无相近的替代品;③新生产者不能进入。

　　▲造成卖方垄断的原因：①资源控制②政府许可限制③专利和规模经济等。

　　▲房地产市场周期：①上升期：租金、售价同步上涨，二手房价格上涨;②高峰期：售价增长大于租金增长，新建房交易量大;③衰退期：旧房交易量大，新房销售困难，空置率上升，售价比租金下降快;④低谷期：市场极为萧条;交易量很小;开发项目开工率低租金下降;消费需求依市场惯性降低，租金下降。

　　▲房地产中，最容易出现泡沫的，第一是土地，二是期房(楼花)，三是新建成的商品房。

　　▲在现代市场经济下股票和房地产容易出现“泡沫”。

　　▲房地产“泡沫”的形成原因主要有：①群体的非理性预期;②过度的投机炒作。

　　▲房地产需求种类：①消费性需求;②投资性需求;③投机性需求;④盲目性需求。

　　▲地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对地区经济的发展不利，体现在：

　　①会 降低外来投资的吸引力;

　　②会降低本地区产业的市场竞争力;

　　③会使现有的投资者外迁。

　　※以下本章复习重点

　　▲弹性的一个变量发生1%的变化，将会引起另一个变量的变化。