2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(4)

　　第五章　房地产估价原则

　　第三节　合法原则

　　1.合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产。(P156)

　　2.除了依法不得以某种方式处分的房地产不能成为以该种处分方式为估价目的的估价对象外，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象。(P156)

　　第六节　最高最佳利用原则

　　1.最高最佳使用的内涵：指法律上允许、技术上可能、财务上可行，并使价值最大的合理可能的利用。合法，不见得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原则。(P166)

　　2.最高最佳利用是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。(P166)

　　3.收益递增递减原理(P167)

　　4.均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳利用。用于确定最佳集约度和最佳规模。(P169)

　　5.适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。(P170)

　　基本原理：成本收益原理。更新、改变、开发成本低于前后收益的增加，才值得改造，否则就保持现状。

　　第七节　谨慎原则

　　《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求(P171)

　　(1)在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

　　(2)在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　(3)在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　(4)在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。