2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》高频考点(1)

　　第一章　房地产估价概论

　　第一节　对房地产估价的基本认识

　　1.所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值=真实价值+误差。(P9)

　　2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。(P9)

　　3.判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。(P9)

　　4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。(P11)

　　第二节　对房地产估价的各种需要

　　1.中同目前与房地产有关的税种共10个，其中有5 个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。(P16)

　　2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。(P22)

　　第三节　房地产估价的要素

　　1.估价假设。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。(P34)

　　2.估价结果(P35)

　　(1)对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。

　　(2)估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。

　　第四节　房地产估价职业道德

　　第五节　中国房地产估价行业发展

　　第二章　房地产及其描述

　　第一节　房地产的含义

　　1.房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

　　2.房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。(P53)

　　第二节　房地产的特性

　　1.不可移动特性也称为位置固定性， 不可移动，即房地产的位置不可移动，它是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。(P59)

　　2.房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。(P61)

　　3.相互影响(P63)

　　(1)有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。

　　(2)有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。

　　4.易受限制(P64)

　　(1)政府对房地产限制的实现：管制权、征税权、征收权、充公权。

　　(2)由于房地产不可移动(不可搬走、不可携带)、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。

　　5.难以变现(P65)

　　影响某宗房地产变现能力的因素主要有：(1)该房地产的通用性;(2)该房地产的独立使用性;(3)该房地产的可分割转让性;(4)该房地产的价值大小;(5)该房地产的区位;(6)该房地产的开发程度;(7)该类房地产的市场状况。

　　6.保值增值(P65～66)

　　引起房地产价格上升的原因(五方面)：

　　对房地产进行投资改良——投资增值;

　　通货膨胀——保值;

　　外部经济——自然增值;

　　需求增加导致稀缺性增加——自然增值;

　　房地产使用管制改变——自然增值。

　　第三节　房地产的种类

　　1.“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整;“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。(P68)

　　第四节　房地产状况描述

　　1.房地产权益状况描述(P77～78)

　　(1)土地权益状况描述

　　①土地所有权状况：国有、集体。

　　②土地使用权状况：建设用地使用权还是宅基地使用权;单独所有还是共有。

　　③土地使用管制情况：说明规划条件。

　　④土地利用现状：是否有房屋、林木等。

　　⑤出租或占用情况。

　　⑥他项权利设立情况：地役权、抵押权等。

　　⑦其他特殊情况：争议、手续、违法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。

　　(2)建筑物权益状况描述：

　　①房屋所有权状况：所有权人;共有、建筑物区分所有权。

　　②出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。

　　③他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。