2017年房地产估价师《理论与方法》第三章讲义

　　第一章 房地产价格和价值

　　Ø 房地产估价评估的是价值。价值的外在表现是价格。

　　Ø 价格形成条件：1有用性、2稀缺性、3有效需求(不仅愿意买，而且有能力买)。

　　Ø 房地产价格:1与区位关系密切、2实质是房地产权益的价格、3有买卖价格和租赁价格、4容易受交易者的个别情况影响、5形成的时间较长。

　　Ø 决定房地产需求量的因素：1该种房地产价格水平2消费者收入水平3消费者偏好4相关物品价格水平5消费者对未来的预期。

　　Ø 炫耀性商品和吉芬商品需求规律相反。

　　Ø 宾馆和写字楼之间存在一定替代关系(租宾馆当办公用)。

　　Ø 潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类+其他种类转换为该种+新竣工量

　　Ø 决定房地产供给量的因素：1该种房地产价格水平2该种房地产的开发成本3开发技术水平4开发企业对未来的预期。

　　Ø 预期未来房价跌，短期供给量会增加。

　　Ø 土地总量不能增加、开发期长、不可移动性等导致房地产供给缺乏弹性。

　　Ø 本地区同类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况。

　　Ø 广义价值分使用价值和交换价值，狭义为交换价值。没有使用价值就没有交换价值，没有交换价值不一定没有使用价值。

　　Ø 成交价格，市场价格(平均水平价格)，理论价格(真实需求真实供给相等的价格，自然价格，真实价值)

　　Ø 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

　　Ø 成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动。波动上升。

　　Ø 正常成交价格形成条件：1公开市场2交易对象具有市场性3众多的买者和卖者4出于自愿5自私且理性的经济行为6完全信息7适当的期间完成交易。

　　Ø 土地出让价格：协议成交价格，招标成交价格，挂牌成交价格，拍卖成交价格。拍卖挂牌最高，招标次之，协议最低。

　　Ø 交易情况正常，成交价格接近市场价格。市场状况正常，市场价格接近理论价格。估价是科学准确的，评估价值接近市场价格或理论价格。

　　Ø 评估价值中，市场法比准价值(趋于成交价)，收益法收益价值(趋于最高买价)，成本法积算价值(趋于最低卖价)。市场成熟且正常状况下，三种价值基本一致。

　　Ø 价值类型：市场价值(最基本常用)，非市场价值(1投资价值，2谨慎价值，3快速变现价值4现状/在用价值5残余价值)。

　　Ø 市场价值形成条件：1适当的营销2懂行3审慎4无被迫5公平交易6无特殊兴趣7不过于乐观保守8最高最佳利用9继续利用，企业持续经营。市场价值是客观的非个人的。

　　Ø 投资价值对特定的投资者而言，主观的个人因素的。市场价值唯一，投资价值因投资者不同而不同，可能高于低于或等于市场价值。投资价值高于等于市场价值才会投资。

　　Ø 评估市场价值，收益预测是客观的，折现率是社会一般报酬率(典型投资者要求的报酬率);评估投资价值，收益预测可能乐观或保守，折现率是某个特定投资者要求的最低报酬率。

　　Ø 谨慎价值低于市场价值，抵押价值。

　　Ø 快速变现价值低于市场价值，不符合“适当的营销”。

　　Ø 现状/在用价值：合法利用下低于市场价值，但如果最高最佳利用等于市场价值，不是合法利用下可能高于市场价值。

　　Ø 残余价值：非继续利用下的价值，低于市场价值，不等同于残值。

　　Ø 商品租金/全价租金=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税+保险费+地租+利润。

　　Ø 成本租金=折旧费+维修费+管理费+投资利息+房产税。

　　Ø 抵押贷款额度=抵押价值*贷款成数;抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。其他法定优先受偿款：应补交的土地出让金，不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、税金等。

　　Ø 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

　　Ø 会计中的几种价格和价值：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值、账面价值(账面净值、折余价值)=原值价值-累积折旧

　　Ø 政府对房地产价格管制或干预的程度划分价格：市场调节价、政府指导价、政府定价。

　　Ø 政府定期确定公布的价格有：基准地价(区域平均价)、标定地价、各类房屋的重置价格。

　　Ø 房地产分割后各个独立部分的价值之和一般小于整体价值，合并后的价值大于各个独立部分的价值之和。

　　Ø 总价不能反应房地产价格水平的高低，单位价格可以反应。

　　Ø 名义价格vs实际价格：成交日一次性付清的价格或多次付折现到成交日期的价格为实际价格。

　　Ø 期房价格=现房价格-预计到现房期间租金净收益的折现值-风险补偿

　　Ø 成交价的平均价格，而不是成交价，一般可以反映销售商品房的总体价格水平。

　　Ø 第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值。增加拍卖中，起拍价通常低于保留价。