2017年房地产估价师《理论与方法》第二章讲义

　　第二章 房地产及其描述

　　Ø 房地产指土地和建筑物等地上定着物，实物、权益、区位的结合体。

　　Ø 广义建筑物：房屋+构筑物，狭义建筑物仅指房屋。

　　Ø 建筑物：人们可以直接在里面进行生产生活活动，有门窗顶盖;构筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　Ø 地上定着物：管线、设施、围墙、假山、水池、树木等，临时搭建的帐篷戏台不属于地上定着物。

　　Ø 房地产实物：看得见摸得着的部分，有形的实体+实体的质量+实体组合完成的功能。

　　Ø 房地产权益：无形的不可触摸的部分，权利、利益和好处。

　　Ø 房地产权益包括：

　　1房地产权利（所有权、使用权等）

　　2该房地产权利受其他房地产权利的限制情况(抵押权、地役权、租赁权)

　　3该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况(使用管制、相邻关系、查封处分限制)

　　4额外的利益或好处(屋顶、墙面出租广告收入等)

　　Ø 房地产区位：位置(坐落、方位、距离、临街、朝向、楼层)、交通条件、外部配套设施(基础设施、公关服务设施)、周围环境和景观(自然、人文、景观)

　　Ø 房地产特性：

　　1不可移动(地区性市场)

　　2独一无二(相同房地产难以大量供给、不能完全替代、非完全竞争市场、容易受个别因素影响、不宜采用样品交易方式、必须到估价对象实地查勘;仍然有一定的替代性、存在一定程度的竞争、价格上有一定程度的牵掣。)

　　3寿命长久(商业旅游娱乐40，居住70，其他50)

　　4供给有限(本质上由于不可移动，非土地总量不能增加，与一般商品在供给上的区别)

　　5价值较大

　　6用途多样(经济性：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地)

　　7相互影响(外部性、外部经济)

　　8易受限制(政府限制4种特权：管制权、征税权、征收权、充公权)

　　9难以变现

　　10保值增值(1投资改良2外部经济3需求增加导致稀缺性增加4使用管制改变5通货膨胀;自然增值靠：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、使用管制改变)

　　Ø 开发程度分类：1生地(无基础设施)2毛地(有基础设施地上物)3熟地(完善的基础设施，场地平整：三通(水、电、路)，五通(给水、排水、电、路、通讯)，七通(给水、排水、电、路、通讯、供热、燃气))4在建工程5现房

　　Ø 拖欠的建设工程价款优先受偿于抵押权和其他债权，已经依法公告拆迁的房产不得设定抵押，有时也要评估无形资产价值。

　　Ø 房地产状况描述：基本状况(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、实物状况、权益状况、区位状况(位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观)。