2017年房地产估价师《理论与方法》辅导资料第二章

　　第二章  房地产及其描述

　　本章介绍房地产的含义、特性和种类，以及对作为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解并如何予以描述。

　　第一节 房地产的含义

　　一、房地产的定义

　　房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其附着物”。

　　由于建筑物比土地更“重要”，通常需要把建筑物从土地附着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物和其他土地附着物”。

　　另外，同一房地产实物上往往同时存在着所有权、抵押权、地役权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。

　　房地产是指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。

　　【2008年试题】房地产是指土地以及建筑物等土地附着物，是（ ）的结合体。

　　A．实体、权益、区位

　　B．实物、权益、区位

　　C.实物、权利、位置

　　D．实物、权益，位置

　　答案：B

　　二、土地、建筑物和其他土地附着物的含义

　　(一)土地的含义

　　从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

　　一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线，面积大小依水平投影面积计算。

　　一宗土地的地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。

　　(二)建筑物的含义（建筑物＝房屋＋构筑物）

　　建筑物是最主要的土地附着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所。房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　建筑领域多将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物。会计领域则多将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋。 此外，《城市房地产管理法》把房屋定义为包括建筑物及构筑物。

　　(三)其他土地附着物的含义

　　土地附着物也称为地上附着物、地上定着物。其他土地附着物是建筑物以外的土地附着物， 是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。

　　其他土地附着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。 例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，例如，摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他土地附着物。在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范畴的其他土地附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内；未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。

　　在现实中，其他土地附着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。因此，本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。

　　三、房地产实物、权益和区位的含义(2010、2009、2008、2007年考点)

　　(一)房地产实物的含义

　　房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

　　【2004年 试 题】房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。

　　A．相应配套的基础设施

　　B．土地的形状

　　C．组合完成的功能

　　D．立体空间

　　答案 ： C

　　解析 ： 参见教材P49

　　(二)房地产权益的含义(2004、2005、2009年考点)

　　房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和好处（benefits）。一宗房地产权益包括：①拥有的房地产权利。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。 例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。④额外的利益或好处。 例如，屋顶(也称为楼顶、屋盖)或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。

　　房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。 房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。

　　房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。 单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。 按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权;共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权 可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权 (该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权 (该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权 构成。

　　【2005年试题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）

　　答案：√ 见教材P50

　　【2004年 试 题】建筑物区分所有权包括（ ）等。

　　A．按份共有所有权

　　B．专有部分所有权

　　C．共同关系成员权

　　D．共同部分持份权

　　E．长期使用租赁权

　　答案 ： BCD

　　建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有 占有、使用和收益的 权利， 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资入股等方式取得的建设用地使用权。建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权（air rights）。 《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下l0m至地上80m的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20m至地下40m的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。更常见、更典型的是“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权，如，一个地面为公共绿地或者公园的地下商场，一个建造在公共道路、公共汽车停车场或者火车站上的商场、写字楼等。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有了独立的经济价值。例如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶出售给他人加盖房屋，或者作为合作条件与出资加盖房屋的一方分成加盖完成后的房屋，将屋顶或外墙面出售或者出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，等等。

　　宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有 占有和使用 的权利 ，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有 占有、使用和收益 的权利 ，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。

　　地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。 具体的地役权还有排水地役权、眺望地役权等。

　　抵押权是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

　　房地产租赁权 是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用 （史记：个人意见还应有收益的权利） 房地产的权利。例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。（史记：房地产租赁权即承租人权益，见教材72页）

　　上述房地产权利中，租赁权属于债权，其余属于物权。 债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“对人权”、“相对权”。 物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权被称为“绝对权”； 物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“对世权”。 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权 ；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。 自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中， 建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权 ， 抵押权属于担保物权 。 用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

　　在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： ①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低。②一般的无形资产主要是权益的价值。③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。