2017年房地产估价师《理论与方法》辅导资料第一章第二节_第2页

　　七、房地产保险的需要

　　房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。 此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　八、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租 ，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、（土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用 ，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　史记：土地租赁也包括所有权人是集体的，作为出租人将其土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于房地产价值较大，且各方当事人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

　　在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双方协商成交价提供参考依据;需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。

　　再如房地产互换，由于所互换的房地产的价值相当、彼此不用找补的情形很少，所以互换双方通常需要通过估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据价差在货币上多退少补。在用房地产作价出资设立企业的情况下，一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发房地产，然后分配开发后的房地产或开发利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些都需要房地产估价提供相关参考依据。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金（或称租赁价格）， 而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平，以及承租人将租赁权转让时可以获得多少权利金（即租赁权价格） ，（史记：租赁权价格评估就是承租人权益价格评估，详见理论教材106页） 当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿等，也需要房地产估价提供相关参考依据。

　　【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括（ ）。

　　A．拟买卖的房地产市场价值

　　B．买方愿意支付的最低价

　　C．买方可承受的最高价

　　D．卖方可接受的最低价

　　E．卖方愿意接受的最高价

　　答案：ACD

　　解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价；E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。

　　九、国有建设用地使用权出让的需要（2009年考点）

　　国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）提供参考依据。 例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。

　　十、企业有关经济行为的需要

　　企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。

　　(1)企业改制是指国有企业或者集体企业、事业单位整体或者部分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(2)企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。

　　(3)企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。

　　(4)企业产权转让是指企业产权持有者将所持有的企业产权有偿转移给他人(自然人、法人或者其他组织)的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。

　　(5)企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

　　(6)企业合资 是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务 。

　　(7)企业合作 是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关经济利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的经济利益分配比例提供参考依据。

　　(8)企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务 。

　　(9)企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地(土地或房屋)，以取得企业发展所需要的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业或者其中房地产的价值。

　　(10)企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据 。

　　(11)企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。

　　此外，企业运营中的房地产，根据会计计量的需要或者有关监管的要求，对其公允价值或市场价值进行评估。

　　十一、房地产行政管理的需要（2008年考点）

　　《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：

　　(1)第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—但如何确定最低价 ，需要估价提供参考依据。

　　(2)第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”;第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”一但如何相应调整土地使用权出让金（即改变土地用途的补地价应为多少） ，需要估价提供参考依据。

　　(3)第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”;第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—但如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格 ，需要估价提供参考依据。

　　(4)第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—但如何判断房地产权利人申报的成交价是否不实 ，需要估价提供参考依据。

　　(5)第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”;第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”;第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”——但如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益 ，均需要估价提供参考依据。

　　(6)第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—但如何知道一同拍卖的所得中多少为新增房屋所得 ，需要估价提供参考依据。

　　【2008年试题】拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ ）。

　　A．抵押人无权优先受偿

　　B．抵押人有权对全部房地产优先受偿

　　C．抵押权人有权优先受偿

　　D．抵押权人无权优先受偿

　　答案：D

　　十二、其他方面的需要

　　对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：

　　(1)办理出国移民提供财产证明需要的估价服务。

　　(2)房地产开发经营过程中需要的估价服务。在房地产开发经营过程中，从房地产开发项目可行性研究到开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。

　　(3)建设用地使用权期间届满需要的估价服务。国有建设用地使用权出让合同(过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同)约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金等费用 。确定该出让金等费用，一般需要估价提供参考依据。出让合同约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值 ，也需要估价提供参考依据。

　　(4)房地产投资信托基金(Real Estate lnvestment Trust，REITs)需要的估价服务。

　　(5)房地产价格复核或鉴定的需要 。 在房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现某一方特别是被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供依据的评估价或估价报告有异议，认为评估价过低导致其财产被低价拍卖，从而也要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

　　(6)涉案房地产估价的需要。 对各种涉及房地产的违纪、违法、违规和犯罪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量(如面积)，而且考虑涉案房地产的价值量。例如，对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让;对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决等提供相关参考依据。

　　一、重要考点

　　1.估价当事人、估价目的(2012年出了一道多选题)、价值时点和价值类型，是本讲重要考点，建议大家结合教材第12章相关内容对比学习。

　　2.估价假设和估价方法，2012年出了两道多选题，一道判断题，共5分，建议大家结合教材第12章相关内容对比学习。

　　3.房地产估价师职业道德的八项内容是2008、2009、2011年考点。