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2017年房地产估价师《理论与方法》辅导资料第一章第二节

中华考试网 [ 2017年5月17日 ] 【大中小】

　　第一章房地产估价概论

　　第二节对房地产估价的各种需要

　　一、房地产抵押的需要

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。为了知道合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种： （史记：删除了转抵押估价，其实就是转让估价）

　　(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。

　　(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产 向同一抵押权人 抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。 【2013年教材变动点】

　　史记：本课程讲义中红色字即为2013年教材变动知识点，不再赘述。

　　（4）抵押期间估价， 即根据监测抵押房地产市场价格、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或者在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。

　　（5）抵押房地产处置估价， 即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　【2009年试题】下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。

　　A．增加抵押贷款

　　B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D．处置抵押房地产

　　E．租赁抵押房地产

　　答案：ABC

　　解析：题意要求评估房地产抵押价值，而处置抵押房地产估价评估的是市场价值。增加抵押贷款是2009年教材的提法，已过时。

　　二、房地产征收征用的需要（2009、2011年考点）

　　国家为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用共同之处在于都是强制性的， 都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变， 是“强买”;征用只是使用权的改变， 是“强租”。

　　征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平补偿。 征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。而确定上述征收、征用的补偿，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值(包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值（包含用于产权调换的建筑物及其击用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，下同）进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(以下简称产权调换差价)提供依据，即：

　　产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值

　　在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（史记：需评估被征收房屋装饰装修价值和附属设施设备的情况比较普遍）

　　三、房地产税收的需要（2009年考点）

　　自古以来，房地产是一个良好的税源，为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

　　中国目前与房地产有关的税种共l0个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。

　　目前，许多国家和地区有按房地产评估值，每年向房地产所有者征收的房地产税(不动产税、财产税、物业税)。中国多年来就在酝酿改革现行房地产保有环节的税收制度，准备开征此类税收。起初将这类税收称为物业税，后来称为房产税。自2011年1月28日起，上海、重庆开展了对个人住房征收房产税改革试点工作。一旦房产税实行按房地产评估值征收，就更加需要房地产估价服务。

　　四、房地产司法拍卖的需要【2013年教材新增知识点】

　　人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。

　　五、房地产分割的需要

　　房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该住房进行估价。

　　有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。通常是先按照自然间进行实物分割，再根据它们的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

　　六、房地产损害赔偿的需要（2009、2011、2012年考点）

　　房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

　　（1）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。 《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”

　　（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。 《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。 例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

　　（4）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

　　（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。 例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准)。

　　（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

　　（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

　　（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。 《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。 《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

　　(10)其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”

　　上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

　　[例1-1]某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月 ，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡ ;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（2013年教材新增） ;该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3% 。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;②修复所能带来的价值增加额;③修复的各项必要费用;④该损害在经济上是否可修复;⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

　　[解](1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(6000-5200)×5500=440.00(万元)

　　(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：(6000×(1-3%)-5200)×5500=341.00(万元)

　　(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

　　(4)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。

　　(5)该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

　　（史记：经之前分析，该损害是可修复的，则在计算相关经济损失额时的前提就是进行修复）

　　(6)该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

　　(7)如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

　　或者

　　(363-180)÷60=3.05(万元)

　　史家解读：其实该题不说明临时安置过渡费每户每月2000元也没有问题，因为题意中有“平均每套住房的市场租金为2000元/月”，对租金的补偿就相当于安置过渡费了。

　　【公式总结】

　　（1） 不修复情况下的价值减损 额＝ 为未受损状况下市场价格－受损状况下 的市场 价格

　　（2） 修复带来的价值增加额＝修复后的市场 价格 －修复前的市场 价格

　　（3）修复的必要费用=修复工程费＋搬迁费和临时安置费等

　　（4）损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。

　　（5） 损害造成的相关经济损失 额= 搬迁费 ＋ 临时安置费

　　（6） 总损失额＝修复 的 必要费用＋修复后的价值减损额

　　【2012年试题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000 ㎡ 。共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/ ㎡ ，平均每套住房的市场租金为 1500 元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/ ㎡ ；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为 150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。