2017年房地产估价师《理论与方法》辅导资料第一章第一节_第2页

　　【2012年试题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

　　D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

　　答案：B

　　(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　人们通常会认为，估价机构和估价师评估出的价值应是在市场上可以实现的或者八九不离十，否则就是估价失误，并应赔偿损失。实际上，估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。但这又不能被曲解为估价机构和估价师可以随意发表意见并可以不负任何责任。根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：一是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)，二是咨询性估价(或称参考性估价)。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有“公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

　　无论是何种性质的估价及其应承担的法律责任的大小，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。本书讲的主要是鉴证性估价。

　　【2012年试题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　答案：D

　　(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

　　人们通常会认为，不同的估价师对同一房地产评估出的价值(简称评估价值或评估值、评估价)应相同，而且为交易提供参考依据的估价，评估价值是否正确还应采用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估价值往往有所不同，并且与实际成交价格通常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。

　　对估价准确性问题的认识，主要包括下列几点：

　　(1)即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在许多不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是不可避免的。

　　(3)不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。

　　(4)判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，而一般也不能选用实际成交价格，只能选用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会)对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。

　　(5)即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对其估价结果予以肯定或否定。

　　【2011年试题】关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

　　A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

　　C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

　　答案：B

　　解析：不能用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准，前者要严于后者。

　　(五)房地产估价既是科学也是艺术(房地产估价是科学与艺术的结合、理论与经验的结合)

　　从事估价工作与从事医疗工作类似，仅有理论知识不够，还必须有实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能不同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和科学量化，因此房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出的。数学公式或数学模型中的一些参数、系数等，往往也需要估价师根据经验作出判断。此外，每种估价方法都是从某个角度或某一方面来衡量房地产价值的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同的估价方法都有局限。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整、综合得出最终的估价结果，这个过程是估价师对估价理论和方法的掌握，对市场规律的把握以及其实务操作能力的体现。最终的估价结果是否合理，也依赖于估价师的判断力。因此，可以说房地产估价既是科学也是艺术。

　　虽然房地产估价也是艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加估价的科学成分，减少估价的“艺术”成分，提高估价的客观性。

　　【2010年试题】关于房地产估价本质的说法，正确的有( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

　　E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

　　答案：ADE

　　解析:这道题考查的是房地产估价的5个特点，B项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价;C项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

　　三、房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)

　　(一)专业估价存在的基本前提

　　一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。

　　【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　答案：AD

　　(二)房地产需要专业估价

　　真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条，另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和土地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

　　由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

　　(三)房地产估价在估价行业中占主体

　　房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：

　　(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

　　(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。

　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

　　四、关于答疑室使用的温馨提示

　　为提高答疑效率和质量，更好地为广大学员服务，提示如下：

　　1.建议大家在提问前先用搜索功能，设定关键词在答疑室搜一下以前的答疑，温故知新，对你的学习会有帮助的。

　　2.提问教材上内容，请说明在教材第几页，新版还是旧版教材;如是在线作业问题，烦请一步到位将原题粘出来，再附上你的疑问。

　　3.请提问本课程教材及在线作业中的问题。

　　4.请不要重复提问。

　　5.“打不开课件”、“听不见声音”等诸如此类技术问题，请直接与网校工作人员联系，或在咨询台提出，就不要在答疑室发贴了。

　　6.提问时，请注意文明礼貌用语，文字组织要有逻辑性，表述要通顺，尽量减少错别字，注意标点符号的正确使用。

　　“予人方便，自己方便”，良好有序、文明高效、和谐融洽的答疑环境需要大家共同努力，谢谢理解和支持!

　　一、本讲考点

　　1.房地产抵押的需要。2009年考点。

　　2.房地产征收征用的需要。2009、2011年考点。

　　3.房地产税收的需要。是2009年考点。要搞清楚哪些经济活动需要估价，哪些不需要估价，如城镇土地使用税和耕地占用税不需要估价。

　　4.房地产损害赔偿的需要。是2009、2011、2012年考点，也是本章唯一计算型题目的出处，是本讲重要考点。

　　5.房地产转让和租赁的需要。2009年考点

　　6.国有建设用地使用权出让的需要。2009年考点。

　　7.房地产行政管理的需要。2008年考点。