转让方式增多,包括:买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。
租赁有房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租等。
房地产租赁情况下的估价服务包括,确定租金,调整租金、续租时的租金确定、租赁权价值、出租人提前结束租约时对承租人的补偿等。
六、国有建设用地使用权出让的需要 (掌握)
招标出让方式中招标底价,投标人的投标报价
拍卖出让方式中,拍卖人的拍卖底价,竞拍人的最高出价
挂牌出让方式中,出让人的挂牌底价,竞买人的最高报价
协议出让方式中,协议出让的最低价和最高价
七、房地产分割的需要 (熟悉)
一般采取折价或者拍卖变卖价款分割、实物分割时,需要根据差价进行多退少补
八、房地产损害赔偿的需要 (掌握)重点在于损失额的确定和计算(重要考点)
损害赔偿的情况
因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估
新建建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照、视野等造成相邻房地产价值损失的评估
使他人房地产受到污染,造成他人房地产价值损失的评估
因施工中不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估
因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估
因未能履约使他人工程停缓建,对他人造成的损失的评估
因对房地产权利行使不当限制,对房地产权利人造成损失的评估
因异议登记不当,造成房地产权利人损害的评估
因非法批准征收,使用土地,对当事人造成损失的评估
其他房地产损害赔偿相关评估
作为选择题,以及计算题的考点,要注意:
不修复情况下的价值减损=损坏前后的市场价差
修复带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值
损害经济上是否可被修复,修复的必要费用小于修复后的价值增加值(成本效益原则)
损害造成的相关经济损失,主要是搬迁费和临时安置费
总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额
某套住宅的月有效毛收入为3000元,运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹,需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元,在装修期3个月内均匀投入,装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。(2011年真题)
A.49627
B.57647
C.65548
D.65920
『正确答案』C
『答案解析』该住宅因被水淹造成的损失包括两块:一是重新装修费用,二是损失租金。都要折算到现在时点。
50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)参见教材P22。
李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。(2009真题)
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
『正确答案』B
『答案解析』损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值
租金净收益现值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
损失之和=5000+7574=12574
参见教材P22。
九、房地产争议调处的司法鉴定的需要 (掌握)、
房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等情况下出现
十、企业有关经济行为的需要 (熟悉)
企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等
十一、房地产行政管理的需要 (了解)
十二、其他方面的需要
为出国需要提供财产价值证明的估价
房地产信托投资基金REITS的估价需要
房地产开发经营过程中需要的估价服务
建设用地使用权期间届满需要的估价服务