2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(1)

2017房地产估价师《理论与方法》考点串讲(1)

　　房地产价格影响因素

　　房地产制度政策：

　　房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在;在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。

　　目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖;但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应

　　方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

　　金融制度政策：

　　房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中"稳健"是中间值。例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;相反，会导致房地产价格下降。

　　房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向(例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷

　　款)，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。例如，增加土地储备贷款，会增加未来的土地供应，远期会增加商品房供给，从而会使未来的土地价格和商品房价格下降;反之，会使未来的土地价格和商品房价格上涨。严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨;反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率、会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降;反之，会使商品房价格上涨。

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