2017房地产估价师《理论与方法》考点精讲(10)

2017房地产估价师《理论与方法》考点精讲(10)

　　房地产价格影响因素：经济因素

　　经济发展：

　　经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大的影响。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值 (Gross Domestic Product，GDP)的增长。GDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或一个地区的经

　　济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP的计算方法有收入法、支出法和生产法三种。按照支出法核算，GDP由消费(C)、投资(I)、政府购买(G)和净出口(NX)四个部分构成。一般地说，GDP增长，消费、投资、政府购买和净出口都有增长，可能只是各自的增长幅度不同而已。GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。例如，20世纪80年代亚太地区的日本、新加坡、韩国和中国台湾、香港等国家和地区，经济持续高速增长，地价也大幅度上涨(尽管从事后的亚洲金融危机来看，这种经济发展带有泡沫成分，有人甚至称其为泡沫经济)。

　　居民收入：

　　居民收入水平及其增长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。城镇居民人均可支配收入是指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出之后余下的实际收入。农村居民家庭人均纯收入是指农村居民家庭总收入中扣除从事生产和非生产经营的费用支出、缴纳税款、上交承包金额后所剩余的部分。这部分纯收入既可直接用于生产和非生产性建设投资，也可用于生活消费支出和储蓄。

　　通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。

　　如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机，如购买房地产用于出租后转让或将持有房地产当做保值增值的手段，则会导致房地产价格上涨。

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