2017房地产估价师《理论与方法》考点精讲(8)

2017房地产估价师《理论与方法》考点精讲(8)

　　房地产的特性

　　不可移动：

　　不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。

　　土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于"扎根"在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。例如，因城市道路扩建需要，广西壮族自治区一级保护文物"英国领事馆旧址"被整体平移了35m。尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物

　　数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或还原成了建筑材料。

　　由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境和景观等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国目前城市建设和发展变化较大较快的情况下。

　　独一无二：

　　独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的汽车、电视机等产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物

　　可能一模一样，但由于它们的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。

　　房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查勘。

　　值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则(见本书第五章第五节)及估价方法之一的市场法(见本书第六章)正是基于这一点。

　　寿命长久：

　　寿命长久特性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。土地虽然可能发生塌陷、被洪水淹没或者荒漠化、盐渍化等，但它在地表上所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。而其他物品，不论如何保护，只要被使用就会发生磨损，经过一定期限或较长时间的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

　　由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50 年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要的意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。另外，对耕地来说，如果采用一种会破坏土壤肥力的方式耕作，或者不注意环境保护，土地在某种意义上也有"毁灭"的可能。

　　供给有限：

　　土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性、不增性。但对狭义的土地(可用的陆地)来讲，如果地价高到一定程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而"制造"出可用的土地。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有大量填海造地的实例，如日本的关西机场就是用填海的方式建成的。但即使如此，这种"造地"的数量相对于现存的土地数量是微不足道的。由于土地不能增加，特别是位置较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是位置较好的建筑物的数量也是有限的。

　　房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被人占有以后，占有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

　　进一步来看，房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区扩展;二是向更高的立体方面发展，如增加容积率或建筑高度。但这些又要受到耕地保护、环境保护、交通等基础设施条件(包括容量)、城乡规划等的约束。

　　价值较大：

　　与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，低则数千元，高则上万元甚至十几万元，繁华商业地段经常有"寸土寸金"之说。从总价大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模(如一定的面积)，因此，可供利用的一块土地或一套住房的价值，比一件家具或一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要花费其一生的积蓄。至

　　于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元、上千万元，甚至上亿元。

　　用途多样：

　　用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、周围环境等的变化，将原来的厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。

　　多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。如果愿意的话，即使是城市商业中心的土地，也可以用来种植农作物，而且该农作物可能与在农地上生长得一样好。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层楼房或者高层建筑。

　　房地产虽然具有用途多样特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于在法律允许的范围内将其房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。因此，房地产估价中有"合法原则"和"最高最佳利用原则"(分别见本书第五章第三节和第六节)。从经济角度看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

　　相互影响：

　　一般物品的使用基本上是孤立的，相互间很少有影响，并由于一般物品可以移动，即使有影响，也易于排除，影响通常是暂时的。而房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响;反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。例如，影响到日照、采光、通风、视野、可视性(能否被看见)，使环境美化或带来人流、噪声、异味等。因此，房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建垃圾站、公共厕所或工厂，会降低该住宅的价值;而在该住宅旁边建花园、开辟绿地，则会提高其价值。修筑一条道路或建造一个购物中心，对其周围的房地产价值也有很大的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了"相邻关系"，并且法律规定"不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。"

　　进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的"外部性"。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但邻居不会为此向他支付任何费用。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。例如，工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但该工厂和汽车驾驶者可能并没有因此向受害者支付补偿费。

　　易受限制：

　　房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，即使是那些标榜"私有财产神圣不可侵犯"的私有制国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。"私有财产神圣不可侵犯"的国家和地区对房地产进行限制的一种理由是："正为了要维护自由才限制自由"-～"私有财产的存在是美国生活方式的基础之一…但'私有财产'这个名称很需要诠释一番，因为不论联邦、州或市政府都时常为了公众利益而干预私有财产，或规定所有人如何才能享用其财产，或向私产所有人抽税，甚或把他的财产完全没收。""一个地主享有'天然权利'使其土地不受邻人开掘工作的损害，可是倒过来说，他自己的自由也不免受到限制。同样，如果他的土地沿着一条水道，那末他有权要求上游的地主不使流到他那里的水受到'不合理'的污染或在量方面减少。更广泛地说在不成文法里有一项有关'骚扰'的理论，要求每一个业主避免在自己的土地上进行'不合理，的侵扰附近土地使用或享受的活动(例如以烟、气味或嘈杂声)。"

　　难以变现：

　　难以变现也称为变现能力弱、流动性差、弱流动性。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强;反之，称为变现能力弱。对变现能力的理解，关键是注意"在没有过多损失的条件下"。因为变现能力是与变现的价格相联系的。可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。可见，如果没有价格的约束，任何商品都能很快变现。

　　房地产由于具有独一无二、价值较大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了一定幅度的降价，在短期内也可能找不到买者。当然，对房地产拥有者来说，有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需要的资金问题。

　　保值增值：

　　一般地说，豆腐、牛奶之类易腐烂变质的物品，经过一段时间以后，其价值会完全丧失;电脑、手机之类的高科技产品，随着新技术新工艺的不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好的产品面世等，其价值会快速降低。但是，房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加(即自然增值)。

　　引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等;② 外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;③需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增加带动房地产需求增加;④房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率等;⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值;通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

　　房地产通常具有保值功能，因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀，货币的购买力会下降，今天能用l元钱买到的商品或服务，以后很可能得花不止 l元钱才能买到。而说某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。

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