2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解(16)

　　七、房地产保险的需要

　　房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　八、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人(国家)、(土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　史记：土地租赁也包括所有权人是集体的，作为出租人将其土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于房地产价值较大，且各方当事人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

　　在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双方协商成交价提供参考依据;需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。

　　再如房地产互换，由于所互换的房地产的价值相当、彼此不用找补的情形很少，所以互换双方通常需要通过估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据价差在货币上多退少补。在用房地产作价出资设立企业的情况下，一方提供土地，另一方提供资金，合资合作开发房地产，然后分配开发后的房地产或开发利润的情况下，双方需要了解所提供的土地的市场价值。这些都需要房地产估价提供相关参考依据。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(或称租赁价格)，而且租赁期间的租金调整，续租时重新确定租金水平，以及承租人将租赁权转让时可以获得多少权利金(即租赁权价格)，(史记：租赁权价格评估就是承租人权益价格评估，详见理论教材106页)当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿等，也需要房地产估价提供相关参考依据。

　　【2009年试题】在房地产买卖中对估价有多种需要，包括( )。

　　A.拟买卖的房地产市场价值

　　B.买方愿意支付的最低价

　　C.买方可承受的最高价

　　D.卖方可接受的最低价

　　E.卖方愿意接受的最高价

　　答案：ACD

　　解析：B选项，最低价一般是出让人可接受的最低价;E选项，竞买人需要确定自己的最高报价。