2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解(15)

　　六、房地产损害赔偿的需要（2009、2011、2012年考点）

　　房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

　　（1）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。 《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”

　　（2）因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。 《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　（3）因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。 例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

　　（4）因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

　　（5）因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。 例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准)。

　　（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

　　（7）因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

　　（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。 《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　（9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。 《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

　　(10)其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”

　　上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

　　[例1-1]某办公楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积5500㎡，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/㎡，平均每套住房的市场租金为2000元/月 ，在受损状况下的市场价格为5200元/㎡ ;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外，临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置过渡费每户每月2000元（2013年教材新增） ;该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3% 。请计算或回答：①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;②修复所能带来的价值增加额;③修复的各项必要费用;④该损害在经济上是否可修复;⑤该损害造成的相关经济损失额；⑥该损害造成的总损失额；⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

　　[解](1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(6000-5200)×5500=440.00(万元)

　　(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：(6000×(1-3%)-5200)×5500=341.00(万元)

　　(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

　　(4)该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的;反之，在经济上是不可修复的。

　　因为修复的各项必要费用264万元小于修复所能带来的价值增加额341万元，所以该损害在经济上是可修复的。

　　(5)该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

　　（史记：经之前分析，该损害是可修复的，则在计算相关经济损失额时的前提就是进行修复）

　　(6)该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

　　(7)如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：