2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解(12)

　　一、房地产抵押的需要

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于提供担保的财产。为了知道合理的抵押价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：(史记：删除了转抵押估价，其实就是转让估价)

　　(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。

　　(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　(3)续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。【2013年教材变动点】

　　史记：本课程讲义中红色字即为2013年教材变动知识点，不再赘述。

　　(4)抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或者在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。

　　(5)抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　【2009年试题】下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　答案：ABC

　　解析：题意要求评估房地产抵押价值，而处置抵押房地产估价评估的是市场价值。增加抵押贷款是2009年教材的提法，已过时。