2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解(11)

　　房地产估价的必要性(考点)(2005、2009、2011年考点，其中2011年的多项选择题和2007年判断题基本相同)

　　(一)专业估价存在的基本前提

　　一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值较大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种资产如果不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(如通过简单的比较)便可得知，就不需要专业估价;②一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值不够大，委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。

　　【2011年、2005年试题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　答案：AD

　　(二)房地产需要专业估价

　　真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看做近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条，另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和土地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

　　由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

　　(三)房地产估价在估价行业中占主体

　　房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：

　　(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

　　(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。不仅房地产转让需要估价，房地产租赁、抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需要远远多于对其他资产估价的需要。

　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。