2017年房地产估价师理论与方法讲义:房地产状况调整的含义

　　房地产状况调整

　　一、房地产状况调整的含义

　　运用市场法估价需要将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较，如果两者不同(往往是这种情况)，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

　　因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

　　值得指出的是，在进行房地产状况的比较、调整之前，要弄清可比实例房地产状况和估价对象房地产状况是何时的状况。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是它在估价时点或其他时间的状况。因为在估价时点或其他时间，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。例如，某个可比实例是8个月前成交的，成交之后，购买者对它进行了装修改造，甚至改变了用途，或者周围环境和景观发生了较大变化等。除了期货房地产(如期房)的成交价格之外，可比实例房地产状况一般是在其成交日期时的状况。估价对象房地产状况应是其需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在估价时点时的状况。但在本书第五章第五节“估价时点原则”中看到，也有估价时点为现在、估价对象为历史状况或未来状况下的估价。在这种估价情况下，估价对象房地产状况就不是在估价时点时的状况了。