2017年房地产估价师理论与方法讲义:分析市场法及其运用

　　本章历年考试焦点

　　在历年考试中，本章内容不但以客观题的元/式出现，而且在历年的计算题中也经常出现。结合历年试题，要注意以下几点：

　　1.统一付款方式。房地产由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同。估价中通常以一次付清所需要支付的金额、为准，因此，采用折现计算的方法求得在其一次付清所需要的数额。可对照教材第三章“房地产价格和价值”中 “实际价格”和“名义价格”进行学习。

　　2.房地产按建筑面积计价、套内建筑面积计价、使用面积计价之间的换算也是历年考试的重点。可结合第二章“建筑面积、套内建筑面积、使用面积”之间的换算关系。

　　3.对于房地产区位状况的调整，曾在2009年、2008年、2005年、2004年、2002年的客观题中频频出现。建议在学习本章 “房地产状况调整”时，结合教材第四章“房地产价格影响因素”，其对区位因素、实物因素、权益因素进行了详细的分析、归纳。如“在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否归属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设它移动。如果随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素;反之，就属于非区位因素。”

　　4.对于书中的概念一定要搞清楚，如可比实例的概念等。