2017年房地产估价师理论与方法讲义:房屋重置价构成及注意事项

　　房屋重置价构成及注意事项

　　开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。

　　1.勘查设计和前期费。包括：

　　①三通一平费(施工需要的临时水、电、路及场地平整);

　　②勘探费;

　　③测量费;

　　④咨询费、可研费;

　　⑤规划设计费;

　　⑥施工图设计费等。一般以建安工程费为基数，按一定比率(3%~6%)求取。

　　注意事项：

　　(1)上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目;

　　(2)项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别;

　　(3)如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。

　　2.基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保<_a>、物业管理用房等。一般以建安工程费为基数，按一定比率计取(或按每平方米建筑面积多少元计取)。

　　注意事项：

　　(1)所选取的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)应视项目用途、规模(厂区内房屋建筑面积、结构等级等)的实际情况而确定;

　　(2)估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)的合理性。

　　3.房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。

　　注意事项：

　　(1)建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值，否则其不能反映出房屋价值的客观性;

　　(2)建安工程费的估算是采用何种方法(|考试大|单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法)应在估价报告中明示，所有估算的参考资料、依据、求取过程应存于“工作底稿”，以备核查;

　　(3)如果厂区内的房屋幢数多，结构、层数、房屋特征差异较大时，应选取若干幢具有代表性的房屋作为“案例”，分别估算其建安工程费，其余房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费，具体的建安费估算过程可以在“工作底稿”中存档备查;

　　(4)估价报告中应有“房屋估价一览表”，列表对所有房屋的“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。

　　(5)附属工程要明示包括的具体项目(如：围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等)，项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋的建安工程费，并注意避免与“基础设施建设费”及“公共配套设施费”重复。