2016年注册房地产估价师理论与方法讲义第八章第六节

　　成本法例题

　　一般步骤：

　　选择估价方法

　　选择计算公式

　　求取土地的重新购建价格

　　求取建筑物重新购建价格

　　求取建筑物的折旧

　　求取积算价格

　　例题8-13：估价对象概况：本估价对象是一个 专用仓库;位于某城市建成区内;土地面积5000 m2，建筑面积8500 m2;建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构;土地原为划拨土地使用权，2007年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。

　　估价要求：需要评估该专用仓库2008年8月30日的价值。

　　估价过程：

　　(1)选择估价方法。

　　本估价对象为专用仓库，所在城市尚无同类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。

　　(2)选择计算公式。

　　该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：

　　旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。

　　(3)求取土地重购建价格。

　　由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格;②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。

　　通过计算得估价对象土地单价为680元/m2，总价为340万元。(参见教材相关计算318-319)

　　(4)求取建筑物重新购建价格。

　　现时(在估价时点2008年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出及应得利润)为1000元/m2·建筑面积。故：

　　估价对象建筑物的重新购建总价=1000×8500=850.0(万元)

　　(5)求取建筑物折旧。

　　采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑折旧，故：

　　估价对象建筑物的折旧总额=850×(20/60)=283.3(万元)

　　(6)求取估算价格

　　旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重购建价格-建筑物折旧

　　=340.0+850.0-283.3=906.7(万元)