2016年注册房地产估价师理论与方法讲义第八章第五节

　　第五节　建筑物折旧的求取

　　1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差

　　建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

　　2.建筑物折旧的原因

　　折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧

　　物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损

　　功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步

　　外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种因素造成的建筑物价值减损

　　外部不利因素有：区位因素、经济因素、其它因素

　　3.折旧求取方法——年限法

　　年限法及年限的相关概念

　　年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法

　　相关概念

　　建筑物的寿命(自然寿命、经济寿命)自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。一般经济寿命短于其自然寿命。

　　建筑物的年龄(实际年龄、有效年龄)实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的是历年数，类似于人的实际年龄。有效年龄：指估价时点是建筑物状况和效用所显示的年龄，类似人看上去的年龄

　　有效年龄可能小于也可以等于或大于实际年龄。当维修养护为正常时，有效年龄=实际年龄;当维修养护比正常好，有效年龄<实际年龄;当维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄。

　　剩余寿命(剩余自然寿命、剩余经济寿命)

　　利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命

　　2.直线法(五个公式)

　　有效年龄为t年的建筑物的折旧总额=年折旧额×t=重新购建价格×年折旧率×t

　　建筑物现值=重新购建价格-t年的折旧总额=重新购建价格(1-年折旧率×t)

　　3.成新折扣法

　　先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值

　　成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。

　　这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合

　　建筑物现值=建筑物的重新购建价格×成新率

　　成新率=1-年折旧率×有效年龄t

　　当残值率为0时　成新率=剩余经济寿命/(有效年龄+剩余经济寿命)

　　折旧求取方法二——市场提取法

　　利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。

　　公式:建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地产价值=建筑物重新购建价格-(旧的房地产价值-土地重新购建价格)=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值

　　市场提取法的步骤

　　搜集交易实例

　　选取可比实例

　　对可比实例进行换算、修正与调整，得出A

　　用其它方法求出建筑物重新购建价格，减去A

　　四个重要公式

　　总折旧率=建筑物折旧÷建筑物重新购建价格

　　年平均折旧率=总折旧率÷建筑物年龄

　　当残值率为零时　建筑物经济寿命=1÷年平均折旧率建筑物成新率=1-总折旧率

　　折旧求取方法三——分解法

　　先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法

　　思路：分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据加总。

　　第一部分：物质折旧

　　把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。

　　可修复的物质折旧，折旧就是修复费用. 折旧额=在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用

　　修复的条件：修复的必要费用≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值。

　　不可修复的要区分寿命期长短。对于短寿命项目(修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命)，根据重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额

　　对于长寿命项目(修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命)，根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额(合并计算)

　　第二部分：功能折旧

　　功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩

　　(1)功能缺乏折旧的求取：

　　可修复的功能缺乏——在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即增加该功能所超额的费用为折旧额。　　不可修复的功能缺乏——将未来每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用，即得到折旧额。

　　(2)功能落后折旧的求取：(如：某功能落后的电梯)

　　可修复的功能落后，其折旧额为该功能落后的重置价格，减去该功能落后电梯已提折旧，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上安装新的功能先进电梯的必要费用，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用。(实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用)

　　不可修复的功能落后，其折旧额为该功能落后电梯的重置价格，减去该功能落后电梯已提折旧，加上拆除该功能落后电梯的必要费用，减去该功能落后电梯可回收的残值，加上利用收益损失资本化法求取的功能落后电梯导致的未来每年损失租金的现值之和，减去该新的功能先进电梯假设在估价时点重置建造建筑物时一同安装的必要费用