2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第六章第四节

　　2016年房地产估价师理论与方法章节讲义第六章第四节

　　第四节　建立比较基准

　　1.统一房地产范围

　　范围不同有以下几种情况：

　　带有债权债务——统一到不带债权债务

　　可比实例带有债权债务的，估价对象的房地产价格=带债权债务的可比实例房地产价格—债权+债务

　　估价对象带有债权债务的，估价对象房地产价格=不带债权债务的估价对象房地产价格+债权—债务

　　含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围

　　可比实例含有非房地产成份 ，估价对象房地产价格=含非房地产成份的可比实例房地产价格—非房地产成份的价格

　　估价对象含有非房地产成份 ，估价对象房地产价格=不含非房地产成份的估价对象房地产价格+非房地产成份的价格

　　实物范围不同——统一到估价对象的房地产范围

　　补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价

　　当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』举一个实例验证。某可比实例房地产带有债权债务，总价值100万，其中债权5万，债务8万。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。

　　估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为(　)万元。

　　【2009年真题】

　　A.75.00　　　　　　　　　　　　B.75.60

　　C.83.60　　　　　　　　　　　　D.86.00

　　提示：参见教材P179

　　『答案解析』86-8-3*0.8=75.6

　　2.统一付款方式

　　通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额

　　具体方法通过折现计算(F～P)(A～P)

　　3.统一价格单位

　　统一价格表示单位

　　可用总价也可用单价，一般为单价

　　通常是单位面积的价格，也可以有其它单位的价格

　　有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其它修正调整

　　统一币种和货币单位

　　不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价。

　　统一面积内涵和单位

　　建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

　　建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积=使用面积下的单价×使用面积=总价

　　一般情况下, 建筑面积下的单价〈套内建筑面积下的单价〈使用面积下的单价

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积

　　在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　)。

　　【2009年真题】

　　A.统一房地产范围　　　　　　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位　　　　　　　　D.统一市场状况

　　『正确答案』C

　　某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为(　)元人民币/m2。(1平方英尺=0.0929 m2)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　『正确答案』B

　　『答案解析』付款方式的实际价格=105.91万美元

　　105.91×7.7=815.49万元人民币

　　房地产建筑面积为=3000÷0.65×0.0929=428.769㎡

　　单价为=8154900÷428.769=19019元/㎡